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Bailleurs : les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location

Lors de la signature du contrat de location, le bailleur est dans lobligation de fournir plusieurs diagnostics techniques. Ils ont pour but de donner des informations au locataire sur la consommation énergétique du logement, l’éventuelle présence de plomb, l’état des installations électriques et/ou de gaz ou encore les éventuels risques, notamment les risques naturels ou technologiques. Ces différents diagnostics sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique annexé au bail. Ils doivent, à lexception de l’état des risques et pollutions, être réalisés par des professionnels certifiés et sont à la charge du bailleur.

 

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE

 
Ce document donne une estimation de la consommation énergétique dun logement ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour les logements vides ou meublés. Il sapplique aux baux dhabitation mais aussi aux baux dactivité (professionnels, précaires ou commerciaux notamment). En revanche, il na pas à être fourni dans le cas des baux ruraux ou des contrats de location saisonnière.
 

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, qui donne deux résultats appelés « étiquettes ».
  • L’étiquette Energie : elle indique la consommation énergétique du logement en kilowattheures / m2 et lui attribue une lettre allant de A à G. La lettre A sapplique à un logement présentant dexcellentes performances énergétiques, tandis que la lettre G désigne un logement doté dune mauvaise isolation thermique.
  • L’étiquette Climat : elle indique limpact des consommations énergétiques du logement sur les émissions de gaz à effet de serre, là encore sur une échelle de A à G. Elle est mesurée en kilos d’équivalent carbone / m2.
Le DPE contient des préconisations damélioration et de travaux à effectuer pour que le locataire puisse mieux maîtriser ses dépenses d’énergie. Le coût du DPE est déductible des revenus locatifs si le bailleur a opté pour le régime réel dimposition. Ce diagnostic a une durée de validité de dix ans.
 

Le constat des risques dexposition au plomb (CREP)

 
Ce diagnostic ne concerne que les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il répond à un objectif de santé publique et de lutte contre le saturnisme, une intoxication liée au plomb notamment présent dans les peintures anciennes. Le CREP, obligatoirement réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, mesure la concentration en plomb des revêtements intérieurs du logement (peintures, tapisseries, plâtres, briques) et des revêtements extérieurs (volets). Il doit également décrire leur état de conservation. Il concerne les parties privatives du logement et ses annexes si elles sont destinées à un usage courant, comme une buanderie par exemple. Les canalisations en plomb ne sont pas incluses dans ce diagnostic.
 
En cas dabsence totale de plomb ou de concentration inférieure au seuil légal de 1 mg / cm2, le diagnostic na pas à être renouvelé et le CREP initial doit être fourni à chaque nouveau contrat de location. En revanche, si la présence de plomb est relevée et que le seuil légal de concentration est dépassé, le CREP doit dater de moins de six ans au moment de la signature du contrat et doit être mis à jour en cours de bail. Des travaux doivent également être réalisés par le bailleur pour supprimer le risque dexposition au plomb. Sa responsabilité civile et pénale est alors engagée.
 
Le coût du diagnostic est à la charge du bailleur mais est déductible des revenus locatifs si celui-ci a opté pour le régime réel dimposition.
 

L’état des risques et pollutions

 
Ce diagnostic est fondé sur les informations transmises par le Préfet du département dans lequel est situé le logement. Il est obligatoire si le logement est situé :

  • dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques technologiques et/ou naturels
  • dans un secteur concerné par une mise à l’étude dans le cadre de l’élaboration dun plan de prévention des risques technologiques et/ou naturels
  • dans une zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5
  • dans une zone de potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3, correspondant au niveau le plus élevé.

Pour savoir si son logement est situé dans une de ces zones, le bailleur peut se rendre à la mairie ou sur le site internet de la préfecture concernée afin de retrouver larrêté préfectoral. Le formulaire d’état des risques et pollutions peut être directement rempli par le bailleur, qui y reporte alors les informations contenues dans larrêté préfectoral. Ce document doit dater de moins de six mois au moment de la signature du bail.

 

L’état de linstallation intérieure d’électricité et de gaz

 
Ces deux diagnostics sont obligatoires si les installations électriques et/ou de gaz ont plus de quinze ans. Ils informent le locataire sur la sécurité de ces installations. Ces documents doivent être établis par un diagnostiqueur immobilier certifié.
 
Une attestation de conformité peut remplacer ce document si celle-ci a été établie depuis moins de trois ans par un organisme certifié, à savoir le Consuel (Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité) pour l’électricité et les organismes Qualigaz, Dekra ou Copraudit pour le gaz. L’état de linstallation intérieure d’électricité et/ou de gaz est un document valable trois ans.

 

Un nouveau diagnostic à venir : linformation sur les nuisances sonores et aériennes

 
À compter du 1er juin 2020, le bailleur devra ajouter au dossier de diagnostic technique un document dinformation sur les nuisances sonores et aériennes. Il concernera les logements situés dans une zone couverte par un plan dexposition au bruit des aérodromes et aura seulement une valeur indicative.
 
Ce document devra indiquer clairement la zone dans laquelle se situe le logement, ladresse du service dinformation en ligne à laquelle le locataire pourra consulter le plan dexposition au bruit, ainsi que la possibilité de consulter ce plan à la mairie de la commune dans laquelle est situé le logement.

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