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Investissement locatif : est-il préférable de louer un logement vide ou meublé ?

Vous venez d’acquérir un logement et vous hésitez à le louer vide ou meublé ? Même si la location nue semble à priori plus économique et plus simple, la location meublée permet de bénéficier d’une fiscalité attractive. Voici plusieurs éléments de réponse qui vous permettront de faire votre choix.


Location meublée : quels sont les meubles et les équipements obligatoires ?


Pour qu’un logement soit légalement considéré comme meublé, il est obligatoire qu’il contienne un certain nombre d’équipements et de meubles censés permettre au locataire de dormir, manger et vivre dans le logement, en n’ayant à apporter que ses affaires personnelles.

Depuis le 31 juillet 2015 et la parution du décret n° 2015-981, la loi dresse une liste précise des éléments de mobilier indispensables dans un logement meublé.

Ces éléments sont les suivants :
  • Une literie avec une couette ou une couverture
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres (volet, rideau, store) dans les chambres à coucher
  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur et un congélateur, ou un réfrigérateur avec un compartiment permettant de conserver les aliments à une température inférieure ou égale à - 6°C
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Des ustensiles de cuisine
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (un aspirateur s’il y a de la moquette par exemple)
Si cette liste précise n’est pas respectée, le juge peut décider de requalifier le logement meublé en logement vide.

La loi n’impose pas au propriétaire d’installer des meubles et des équipements neufs. Ils doivent toutefois être en bon état, ce qui implique généralement de les renouveler ou de les réparer au fil des années.

Attention : toutes les pièces doivent être meublées ! Même si le logement contient tous les meubles et équipements nécessaires pour vivre, manger et dormir, la location ne sera pas considérée comme meublée si une seule pièce est vide.

Par ailleurs, si un état des lieux d’entrée et de sortie est nécessaire, que le logement soit vide ou meublé, une démarche supplémentaire doit impérativement être effectuée lors de l’arrivée d’un nouveau locataire dans un meublé : l’inventaire.

En effet, la liste complète des éléments de mobilier doit être dressée en présence du locataire, et l’état détaillé des meubles doit être noté sur le document, qui sera ensuite daté et signé par les deux parties et annexé au bail.
 

Location vide et location meublée : les différences en termes de fiscalité


La fiscalité d’une location meublée est plus intéressante que celle d’une location nue.

En effet, le propriétaire-bailleur bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), et déclare ses recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En revanche, dans le cas d’une location vide, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers, ce qui n’offre pas les mêmes possibilités en termes d’abattements et de déductions.

Le propriétaire d’un logement meublé peut opter pour le régime micro-BIC, à condition que ses recettes locatives soient inférieures à 70 000 euros par an. Il peut alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, contre seulement 30 % pour le régime micro-foncier dans le cadre d’une location vide. De plus, le régime microfoncier n’est envisageable que si les recettes locatives sont inférieures à 15 000 euros par an.

Le propriétaire d’une location meublée peut également opter pour le régime réel d’imposition. Il peut alors déduire les charges et amortir à la fois le logement et le mobilier. Le bénéfice correspond à la différence entre le montant des loyers et les charges et amortissements. Ce régime est intéressant car il permet de diminuer sa base imposable.

Même si le régime réel nécessite souvent l’aide d’un comptable, il est plus avantageux dès lors que les frais, les travaux et les charges déductibles sont supérieurs au montant de l’abattement forfaitaire, soit 50 %.

Il convient tout de même de se renseigner sur un point : le montant de la contribution économique territoriale (CET). Il s’agit d’un impôt local, qui peut être plus ou moins élevé selon les communes. Seuls les revenus des locations meublées y sont soumis.
 

La location meublée et la loi ALUR


La loi ALUR, ou loi sur l’accès au logement et un urbanisme rénové, aussi appelée loi Duflot II, a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. Elle a pour but de mieux encadrer les relations entre les locataires et les propriétaires.

La loi ALUR a imposé à la location meublée, peu réglementée avant cela, des dispositifs qui étaient auparavant réservés à la location vide.

Tout d’abord, c’est dans le cadre de cette loi que la liste détaillée d’éléments de mobiliers nécessaires pour qu’un logement soit considéré comme meublé a été établie. Les honoraires des agences immobilières ont été plafonnés, le bail doit depuis cette loi contenir des éléments précis et le propriétaire doit fournir au locataire un état des lieux, l’inventaire du mobilier, une copie des diagnostics immobiliers et un justificatif des charges.
Par ailleurs, la caution, dont le montant était avant la loi ALUR librement fixé par le propriétaire, est depuis 2014 limitée à deux mois de loyer hors charge, et elle doit être restituée au locataire au plus tard un mois après sa sortie des lieux (deux mois si des dégradations ont été constatées).
 

Quels sont les inconvénients de la location meublée ?


La location meublée, dont les loyers sont plus élevés (jusqu’à 30 % de plus), offre une meilleure rentabilité brute que la location vide.

Toutefois, elle présente également des inconvénients. Le bail est d’une durée d’un an, contre trois ans dans le cadre d’une location vide. Même si, dans les deux cas, il est renouvelable par tacite reconduction, les locataires de logements meublés restent généralement moins longtemps que ceux qui s’installent dans un logement vide.

Ce turn-over plus important n’est pas sans conséquence : d’une part, il implique une gestion plus lourde, avec des démarches à renouveler à chaque départ, comme l’état des lieux d’entrée et de sortie ou encore l’organisation des visites. De plus, il induit un risque plus élevé de vacance locative, et donc d’absence de ressource locative pour le propriétaire, ainsi qu’un risque majoré d’impayés en raison des changements fréquents de locataires.

Au contraire, une location vide, qui est généralement occupée plus longtemps par les mêmes locataires, a l’avantage de nécessiter moins de gestion et d’entretien, et de réduire le risque de vacance locative et d’impayés.

C’est donc au propriétaire de peser le pour et le contre, sachant que ces inconvénients sont compensés par des loyers plus élevés, une fiscalité plus avantageuse et une meilleure rentabilité brute.

D’après une enquête réalisée par l’Insee en 2017, 93,9 % des locataires occupent un logement vide, et 5,4 % un logement meublé. Parmi ces 5,4 %, 16,9 % ont moins de 30 ans, et seulement 1,1 % est âgé de 65 ans et plus. Les logements vides ont une surface d’environ 65 à 68 m2, contre seulement 34,7 m2 pour les logements meublés.

Ces chiffres confirment une demande réelle de location meublée par les plus jeunes, notamment les étudiants qui ne bénéficient pas toujours des ressources suffisantes pour s’équiper lors de leur première installation.
 

Quelles sont les alternatives à la location meublée classique ?


La location meublée, dont le bail est d’une durée d’un an, peut également être spécifiquement destinée aux étudiants. Le bail meublé étudiant est de 9 mois. Il est non renouvelable, ce qui offre au propriétaire la possibilité, s’il le souhaite, de récupérer son logement à l’issue de cette période, sans avoir à se justifier. Cette option peut rassurer un propriétaire qui souhaite louer en meublé, mais craint les risques d’impayés.

Autre solution envisageable : le bail mobilité. Il est destiné à un locataire temporaire, qu’il soit étudiant, en formation ou en contrat court. La durée du bail peut aller de 1 à 10 mois maximum, sans reconduction possible.

Enfin, la location en meublé touristique est également une option, par ailleurs très rentable, mais elle est aujourd’hui extrêmement réglementée. La commune doit préalablement donner son accord, ce qui est particulièrement complexe dans les grandes agglomérations comme Paris, Bordeaux ou l’hypercentre de Lyon. De plus, des règles de compensation sont imposées, ce qui peut faire baisser la rentabilité du logement.

Toutes les options doivent être minutieusement étudiées, en fonction des besoins, des souhaits et des contraintes personnelles des propriétaires.

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