Devenir propriétaire colocataire : avantages, inconvénients et règles à respecter
Aujourd’hui, la colocation n’est plus réservée aux étudiants. Ce mode de vie permet de rompre l’isolement, et offre des avantages sur le plan financier, que ce soit pour les propriétaires ou les colocataires. Ainsi, de plus en plus de propriétaires occupants louent une ou plusieurs chambres de leur logement pour accueillir des colocataires. Quels sont les avantages et les inconvénients ? Comment procéder dans le respect de la réglementation ?
Propriétaire colocataire : les avantages financiers
En choisissant de louer une ou plusieurs chambres dans le logement qu’il occupe, un propriétaire est incontestablement gagnant sur le plan financier.
Tout d’abord, si son budget initial le permet, il peut choisir d’investir dans un bien immobilier plus grand, ou situé dans un quartier particulièrement attractif d’une grande ville. Le propriétaire colocataire pourra en effet compter sur les loyers de ses colocataires pour rembourser en partie son crédit immobilier, et bénéficier ainsi de mensualités allégées, ou d’une durée de remboursement réduite.
Si le logement est situé dans un quartier très recherché, il sera d’autant plus facile à revendre et permettra probablement au propriétaire de réaliser une plus-value intéressante.
En plus de bénéficier de mensualités allégées, le propriétaire colocataire peut également réduire ses charges : électricité, eau, gaz, taxe d’ordures ménagères, taxe d’habitation, contribution à l’audiovisuel public, voire Internet et autres abonnements à des plateformes de streaming peuvent être répartis entre le propriétaire et ses colocataires.
Ainsi, le choix de ce mode de vie peut s’avérer tout à fait adapté pour un jeune primo-accédant à la propriété : les économies réalisées lui permettront, s’il souhaite par la suite fonder une famille, de réinvestir une somme non négligeable dans l’achat d’un nouveau bien.
Comment trouver les bons colocataires ?
Par ailleurs, vivre en colocation offre de nombreux avantages en termes de sociabilité, de partage et de découverte de l’autre.
Pour les propriétaires locataires célibataires notamment, louer une ou plusieurs pièces de son logement permet de rompre la solitude et de profiter de moments de vie en communauté, tout en ayant la possibilité de s’isoler dans sa chambre lorsqu’on en ressent le besoin.
Il est tout de même important de prendre le temps de bien choisir ses futurs colocataires, et de les rencontrer en personne pour s’assurer que le courant passe bien. Si la solvabilité d’un colocataire est un critère incontournable, la sélection repose aussi sur une vision partagée de la vie en collectivité.
Un propriétaire colocataire peut choisir de fonder une colocation basée sur l’indépendance, sans avoir particulièrement envie d’être lié à ses colocataires par des goûts, des centres d’intérêt et des loisirs communs. En revanche, il peut également souhaiter partager davantage que les étagères du frigo, et chercher des personnes avec qui il aura des affinités importantes pour des activités communes par exemple.
Dans tous les cas, le propriétaire colocataire peut, pour trouver ses futurs colocataires, passer par une agence immobilière qui se chargera de diffuser son annonce, ou s’orienter vers des plateformes spécialisées de mise en relation.
Propriétaire-locataire : comment louer une ou plusieurs chambres de son logement ?
Quel type de bail choisir ?
Pour louer une ou plusieurs chambres de son logement, le propriétaire colocataire doit tout d’abord choisir le type de bail qu’il va signer avec son ou ses colocataires.
Il peut s’agir d’un bail classique de location meublée, d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Le locataire ou colocataire peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis d’un mois. En revanche, le propriétaire colocataire ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis de 3 mois et en motivant sa demande.
Si le propriétaire colocataire préfère dans un premier temps tester la colocation sans s’engager pour un an, il peut opter pour un bail mobilité. La durée de ce bail, fixée librement, doit être comprise entre 1 et 10 mois. Il est réservé à des locataires et colocataires étudiants, en formation professionnelle, en apprentissage ou en stage par exemple : dans tous les cas, il s’agit de personnes ayant besoin d’un hébergement temporaire.
Le propriétaire colocataire peut également, s’il loue à un colocataire étudiant, choisir un bail étudiant : la durée du bail est de 9 mois, et il n’est pas renouvelable par tacite reconduction.
Enfin, il existe ce qu’on appelle le bail intergénérationnel, qui permet aux propriétaires de plus de 60 ans de partager leur logement avec un locataire de moins de 30 ans. La durée du bail est fixée librement, ainsi que le loyer. Toutefois, ce dernier est généralement peu élevé, en échange de menus services pouvant légalement être demandés par le propriétaire.
Les obligations légales
Pour louer une ou plusieurs chambres de son logement, si celui-ci est situé dans un immeuble, le propriétaire colocataire doit tout d’abord consulter le règlement de la copropriété afin de s’assurer qu’il est autorisé à mettre une pièce en location. C’est généralement le cas, mais il existe des exceptions.
Il doit également réaliser des diagnostics obligatoires, qui seront annexés au contrat de location. Il s’agit notamment du diagnostic de performance énergétique (DPE), du constat des risques d’exposition au plomb (CREP) et de l’état des risques naturels et technologiques.
Puisqu’il s’agit d’une location meublée, les chambres louées doivent obligatoirement contenir au minimum un lit, des volets, stores ou rideaux, un luminaire, une couette ou une couverture, un placard ou des étagères, une table et des chaises, et tous les colocataires doivent pouvoir accéder à la cuisine, aux toilettes et à la salle de bain.
La chambre doit avoir une surface d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume de 20 m3 minimum. Elle doit être chauffée et disposer d’une fenêtre permettant un éclairage naturel suffisant.
Le propriétaire colocataire doit enfin avertir sa compagnie d’assurance et s’assurer que le ou les colocataires sont également couverts par son assurance habitation.
Propriétaire-colocataire : comment déclarer ses revenus locatifs ?
Les loyers perçus doivent être déclarés au titre de l’impôt sur le revenu. Comme il s’agit d’une location meublée, les revenus locatifs sont déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Toutefois, le propriétaire-colocataire peut bénéficier d’une exonération d’impôt s’il remplit 3 conditions :
· La pièce louée doit être la résidence principale du locataire, ou une résidence temporaire s’il est travailleur saisonnier ;
· La pièce louée ne doit pas être considérée comme un logement indépendant (comme une dépendance ou une chambre de service par exemple) mais faire partie de la résidence principale du propriétaire ;
· Le loyer doit être « raisonnable » : en 2020 le plafond hors charge du loyer annuel est fixé à 190 € / m2 en Île-de-France, et à 140 € / m2 dans les autres régions. Une chambre meublée de 15 m2 à Paris ne pourra donc pas être louée plus de 237,50 € par mois pour permettre au propriétaire de bénéficier d’une exonération d’impôt sur ses revenus locatifs.
Quels sont les inconvénients de la colocation pour un propriétaire colocataire ?
Ils sont avant tout inhérents au mode de vie en colocation, qui peut réserver de bonnes comme de mauvaises surprises. Parmi les mauvaises surprises, un colocataire envahissant, désordonné, non respectueux des règles de vie en commun peut vite rendre l’atmosphère pesante, voire irrespirable.
Il existe également, malgré les précautions prises lors de la sélection des dossiers, un risque d’impayé.
Enfin, la location par le propriétaire colocataire d’une ou plusieurs pièces de son logement implique une gestion rigoureuse, surtout si le turn-over est important. Il est toutefois possible de déléguer cette partie à une agence immobilière.
