Le déficit foncier est fréquemment présenté comme un outil de réduction d'impôt dans l'investissement locatif, offrant la possibilité de considérablement réduire la fiscalité applicable aux revenus locatifs provenant d'une location non meublée.

Déficit foncier : ce que vous devez savoir

 Le mécanisme du déficit foncier est souvent mis en avant comme un instrument de défiscalisation dans l'immobilier locatif, car il permet de réduire, parfois de façon significative, l'impôt dû sur les loyers d'une location nue. En effet, si les charges engagées pour réaliser des travaux dans un logement que vous mettez en location sont supérieures aux revenus générés, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d'un coup de pouce fiscal. Dans cet article, nous découvrirons en détail le concept du déficit foncier et examinerons son fonctionnement. Décryptage d’un savoir essentiel pour tout investisseur.

Comprendre le déficit foncier

On parle de déficit foncier lorsque le propriétaire d'un logement nu, c'est-à-dire non meublé, engage plus de dépenses qu'il ne perçoit de recettes en louant son bien.

L'administration fiscale autorise alors ce propriétaire à déduire de son revenu global le déficit foncier, correspondant à la différence entre les loyers encaissés et les frais décaissés inhérents au logement, mais dans la limite de 10 700 € par an. Toutefois, l'excédent de déficit peut être reporté et donc, déduit, pendant six ans du revenu global (comprenant les salaires ou les retraites, par exemple) et pendant dix ans sur les seuls revenus fonciers.

L'impôt sur le revenu du propriétaire bailleur peut se voir considérablement diminué, ce qui est d'autant plus intéressant si sa tranche d'imposition est élevée. Il faut savoir que lorsque vous louez un bien immobilier nu, les loyers constituent un revenu, dit « foncier » qui s'ajoute à vos autres revenus. Vous êtes donc soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Pour pouvoir soustraire vos dépenses réelles de vos loyers, vous devez obligatoirement opter au minimum pour trois ans pour le régime réel d'imposition, car si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier. Et malheureusement, sous ce régime, vous ne pourrez pas déclarer le montant de vos frais à l'euro près, l'administration appliquant automatiquement sur vos revenus fonciers un abattement forfaitaire de 30 %, ce qui n'est pas toujours favorable.

Les charges pouvant être déduites des revenus fonciers

L'avantage fiscal n'est pas accordé sans condition. Tout d’abord, pour qu'un propriétaire puisse profiter du déficit foncier, le bien loué doit être exclusivement destiné à un usage d'habitation.

Ensuite, les charges pouvant être déduites sont uniquement les suivantes :

  • Les impôts liés au logement, notamment la taxe foncière ;
  • Les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (hormis les constructions, reconstructions ou agrandissements) qui ne sont pas plafonnées ;
  • Les primes d'assurance ;
  • Les frais de gestion comme les charges de copropriété, les rémunérations de concierge, les frais d'agence immobilière… ;
  • Les provisions pour charges dans le cas des copropriétés ;
  • Les charges locatives non récupérées auprès d'un locataire ;
  • L'indemnité d'éviction éventuelle d'un locataire ;
  • Les intérêts d'emprunt pour l'acquisition ou la rénovation du bien, ainsi que les frais accessoires liés aux emprunts qui sont uniquement déductibles du revenu foncier et non du revenu global


Ces charges sont à déclarer sur le formulaire n°2044 (déclaration des revenus fonciers) qui doit être joint à votre déclaration de revenus habituelle (formulaire n°2042).

Lorsque vous déduisez vos charges, veillez à bien conserver toutes les pièces justificatives, car l'administration fiscale peut vérifier la validité de vos déductions à tout moment.

Une autre condition importante est que si vous souhaitez imputer un déficit sur votre revenu global, vous êtes tenus de louer votre bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. De plus, en cas de vente de la propriété, il est impératif que le résultat foncier soit positif pendant au moins trois ans, sous peine de remise en question de la déduction fiscale.

En ce qui concerne les travaux visant à améliorer l'efficacité énergétique des logements, notamment dans le contexte des rénovations pour lutter contre les passoires thermiques, il est important de noter que la loi des finances rectificative de 2022 a augmenté de manière significative le montant du déficit foncier déductible. Celui-ci s'élève désormais à 21 400 € pour la période allant de 2023 à 2025.

Comment calculer le déficit foncier ?

Intéressez-vous d'abord à vos charges financières. En effet, si le montant des charges financières est supérieur aux loyers encaissés, vous pourrez reporter le déficit sur vos seuls revenus fonciers pendant 10 ans.

Prenons un exemple sur une année :

  • Loyers encaissés : 15 000 €
  • Charges financières : 18 000 €
  • Autres charges : 4 000 €


Loyers - charges financières = - 3 000 €

Les 3 000 € de déficit foncier seront déduits des revenus fonciers des 10 années suivantes et les 4 000 € du revenu global.

Une fois que vous avez vérifié que le montant des charges financières est inférieur aux loyers, vous pouvez alors passer à la déduction des autres charges.

Exemple :

  • Loyers encaissés : 15 000 €
  • Charges financières : 10 000 €
  • Autres charges : 6 000 €


Le déficit se calcule ainsi : 15 000 - 10 000 = 5 000 - 6 000 = - 1 000 €

Les 1 000 € s'imputent sur le revenu global.

Le principe reste le même dans le cas d'intérêts d'emprunt inférieurs ou supérieurs aux loyers avec déficit foncier supérieur au plafond de 10 700 €.

Les objectifs du déficit foncier

Le système du déficit foncier est un outil parmi d'autres de défiscalisation. Moins connu que les dispositifs Pinel ou Malraux, vous pouvez l’associer à d'autres dispositifs de réduction d'impôt comme Duflot ou Censi-Bouvard.

Dans tous les cas, il s’agit d’une façon judicieuse d'optimiser vos investissements immobiliers. L'État, de son côté, y voit un moyen d'inciter et d’encourager les investisseurs à acheter des biens en vue de les mettre en location.


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