Propriétaires investisseurs : certaines « passoires thermiques » interdites à la location dès 2023

À partir du 1er janvier 2023, certains logements à très basse performance énergétique, aussi appelés « passoires thermiques », ne pourront plus être mis en location par les propriétaires investisseurs. Cette interdiction s’appliquera à une partie des logements classés G par le diagnostic de performance énergétique, et s’étendra progressivement à tous les logements classés G, puis à ceux classés F et E.

Le classement énergétique des logements

Le classement énergétique des logements est établi à partir du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui a fait l’objet d’une réforme l’an dernier.

Auparavant basé sur la consommation de gaz ou d’électricité, le DPE prend uniquement en compte, depuis le 1er juillet 2021, les caractéristiques physiques du logement pour lui attribuer une classe énergie. La méthode de calcul dite « sur facture », qui consistait à établir une moyenne de consommation énergétique à partir des factures de gaz ou d’électricité des 3 dernières années, a été entièrement remplacée par la méthode dite conventionnelle, ou méthode 3CL-DPE.

La méthode 3CL se base sur l’analyse des caractéristiques du logement, comme les matériaux de fabrication, le système de chauffage et de production d’eau chaude, la surface vitrée totale, le type de fenêtres, etc. Le nouveau DPE prend également en compte la consommation énergétique liée à la VMC et à l’éclairage. L’estimation de la consommation énergétique est établie à partir d’un usage standard du logement, avec une occupation journalière de 16 heures en semaine et de 24 heures le weekend, une absence d’une semaine par an pendant la période de chauffe et de 2 semaines pendant l’été, et un chauffage réglé à 19°C en journée et 17°C la nuit.

Chaque logement se voit attribuer une classe énergie en fonction du résultat du DPE. Il existe 7 classes énergie, allant de la lettre A pour les logements les mieux isolés, à la lettre G pour les plus énergivores. Les logements classés F et G sont appelés « passoires thermiques ». La consommation énergétique d’un logement est estimée, dans le cadre du DPE, en kWh/m²/an. Le classement énergétique des biens immobiliers est le suivant :

• A : consommation inférieure à 50 kWh/m²/an
• B : entre 51 et 90 kWh/m²/an
• C : entre 91 et 150 kWh/m²/an
• D : entre 151 et 230 kWh/m²/an
• E : entre 231 et 330 kWh/m²/an
• F : entre 331 et 450 kWh/m²/an
• G : consommation supérieure à 450 kWh/m²/an

Au 1er janvier 2022, selon les données de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), la France comptait environ 5,2 millions de logements classés F ou G en comptant uniquement les résidences principales, et 7,2 millions en incluant les résidences secondaires et les logements vacants, soit l’ensemble du parc.

L'interdiction de mise en location des passoires thermiques

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « loi Climat et résilience », introduit un certain nombre de mesures visant à lutter contre le dérèglement climatique, que ce soit dans le domaine des transports, de l’éducation, de l’emploi, de la justice, de la consommation ou encore du logement.

La loi fixe notamment comme objectif l’accélération de la rénovation des logements, dans le but d’atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050, comme le veut la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC) adoptée par la France. Plus précisément, la loi Climat et résilience ambitionne que l’ensemble du parc de logements en France soit à la norme « Bâtiment Basse Consommation » d’ici 2050.

Pour cela, plusieurs mesures ont déjà été adoptées, ou sont sur le point d’entrer en vigueur, à court ou moyen terme.L’objectif est d’interdire progressivement la mise en location, par les propriétaires investisseurs, des logements les plus énergivores, à savoir ceux classés E, F et G.

Il n’est d’ores et déjà plus possible, depuis le 24 août 2022, d’augmenter les loyers des logements classés F et G. Cette interdiction s’applique aussi bien en cas de nouvelle location, que de révision, de majoration ou de réévaluation en cours de bail.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2022, toutes les annonces de location doivent impérativement mentionner la classe énergie du logement, ainsi que son étiquette climat. Elles doivent également indiquer 2 données présentes dans le DPE : le montant des dépenses théoriques d’énergie par an, ainsi que l’année de référence des prix de l’énergie utilisée pour l’estimation. Quant aux annonces de location de logements classés F ou G, elles doivent inclure la mention « logement à consommation énergétique excessive » suivie de la classe énergie.

Mais la mesure phare de la loi Climat et résilience dans le domaine du logement est l’interdiction de mise en location des passoires thermiques. Dès le 1er janvier 2023, il ne sera plus possible, pour les propriétaires investisseurs, de mettre en location les logements dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an en énergie finale – à ne pas confondre avec l’énergie primaire –, ce qui concerne une partie des logements classés G. L’interdiction ne pourra toutefois être appliquée qu’en cas de changement de locataire.

• À partir de 2025, la performance énergétique fera partie des critères de décence d’un logement. Un niveau de performance énergétique minimal sera exigé pour que le logement soit considéré comme décent et puisse être mis en location. Ce niveau sera peu à peu relevé, selon le calendrier suivant :

• À partir du 1er janvier 2025, le niveau de performance énergétique minimal inclura les logements de la classe A à la classe F, excluant cette fois l’ensemble des logements classés G, qui ne pourront plus être loués;

• À partir du 1er janvier 2028, il exclura également les logements classés F ;

• À partir du 1er janvier 2034, seuls les logements de la classe A à D pourront être mis en location.

Investissement dans le neuf : les avantages sur le plan énergétique

Contrairement aux bâtiments anciens, les bâtiments neufs répondent à des normes exigeantes sur le plan énergétique.

Tous les logements neufs doivent être conformes à la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) ou à la Réglementation Environnement 2020 (RE 2020), la RE 2020 remplaçant peu à peu la RT 2012.

La RT 2012 impose aux constructions neuves dont le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2013 une consommation d’énergie primaire maximale de 50 kWhEP/m2/an, ainsi qu’une exigence de confort thermique en été sans recours à la climatisation, et une conception bioclimatique des bâtiments.

Le label BBC, pour Bâtiment Basse Consommation, s’applique quant à lui aux logements neufs dont le permis de construire a été déposé avant l’entrée en vigueur de la RT 2012, soit jusqu’à la fin de l’année 2012.

Tout logement neuf respecte donc les critères du label BBC ou de la RT 2012, et les plus récents, dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2022, sont soumis au respect de la Réglementation Environnement 2020 (RE 2020), qui est encore plus exigeante sur le plan énergétique que la RT 2012.

En investissant dans l'immobilier neuf, vous avez donc la garantie de ne pas être confronté, à court ou moyen terme, à une interdiction de mise en location de votre logement pour des raisons de performance énergétique.