Dispositif Denormandie : un levier fiscal puissant pour investir dans l’ancien et soutenir la revitalisation des centres-villes
Face à l’évolution du marché immobilier français, marqué par une attention croissante portée à la rénovation énergétique et à la redynamisation des centres-villes, l’État a mis en place des dispositifs fiscaux incitatifs pour orienter l’investissement privé vers les zones prioritaires.
Le dispositif Denormandie s’inscrit dans cette logique. Il permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier ancien à rénover tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition de s’engager à louer le bien sous certaines conditions.
À la croisée des enjeux de transition écologique, de logement abordable et de valorisation patrimoniale, ce dispositif constitue une alternative très pertinente pour les investisseurs à la recherche de sens et de rendement.
Le dispositif Denormandie en détail
Créé en 2019, le dispositif Denormandie vise à inciter les contribuables français à rénover des logements anciens pour les remettre sur le marché locatif. L’objectif est double :
- Stimuler l’investissement dans des logements anciens dégradés dans des communes en perte d’attractivité ou confrontées à une vacance de logements.
- Répondre à la crise du logement en favorisant la mise à disposition de biens rénovés, décents et économes en énergie à des loyers encadrés.
Il s’agit d’une extension du dispositif Pinel, mais appliquée à l’immobilier ancien sous condition de rénovation.
Le Denormandie concerne exclusivement les biens situés dans certaines communes éligibles, notamment celles incluses dans le programme Action Cœur de Ville ou ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Denormandie ?
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, plusieurs critères doivent impérativement être remplis. Ils concernent à la fois la nature du bien, le type de travaux réalisés, la localisation géographique et l’engagement locatif.
1. Localisation du bien
Le bien immobilier doit se situer dans une commune éligible au dispositif. Il s’agit principalement de villes moyennes ou de centres-bourgs retenus dans les plans « Action Cœur de Ville » ou intégrés à une convention ORT, dont la liste est fixée par décret. L’objectif est de concentrer les investissements dans les zones ayant un besoin avéré de réhabilitation du parc existant.
2. Nature et montant des travaux
Le dispositif impose la réalisation de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, c’est-à-dire de l’addition du prix d’achat du bien et du montant des travaux.
Les travaux doivent contribuer à l’amélioration de la qualité du logement. Il peut s’agir de :
- Travaux d’isolation (combles, murs, planchers)
- Remplacement de fenêtres ou de la chaudière
- Modernisation de la cuisine, de la salle de bains, de l’électricité ou de la plomberie
- Rénovation de la toiture ou des revêtements
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise et justifiés par des factures.
3. Mise en location du bien
Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, à un locataire qui ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire. La location doit intervenir dans un délai de 12 mois après l’achèvement des travaux.
Le bailleur s’engage à respecter :
- Des plafonds de loyers, fixés en fonction de la zone géographique
- Des plafonds de ressources pour les locataires
Ces conditions sont similaires à l’ancien dispositif PINEL.
4. Durée d’engagement
L’investisseur doit s’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La durée choisie détermine le montant de la réduction d’impôt accordée.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?
Le principal atout du Denormandie est la possibilité de réduire ses impôts de manière significative, tout en se constituant un patrimoine immobilier :
- 12 % de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
La réduction est calculée sur la base du prix d’acquisition + travaux, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 €/m². L’avantage fiscal est réparti de manière linéaire sur la durée de l’engagement locatif.
Exemple chiffré :
Un investisseur acquiert un bien pour 120 000 € et réalise 40 000 € de travaux, soit un coût global de 160 000 €.
Pour un engagement de 12 ans, il pourra bénéficier d’une réduction totale d’impôt de 33 600 € (21 %), soit 2 800 € par an.
