FAQ de l'immobilier

ACHAT IMMOBILIER NEUF

L’acquéreur doit fournir à sa banque le contrat de réservation et les justificatifs des garanties apportées par le promoteur. La banque étudie la situation financière du futur acquéreur et calcule sa capacité d’emprunt. Si le prêt est accordé, les déblocages des sommes prévues pour les paiements échelonnés sont effectués sur présentation d’une attestation du promoteur. De nombreuses banques offrent une possibilité de remboursement différé, à la remise des clés, avec le paiement des seuls intérêts intercalaires lors de chaque déblocage de fonds.

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L'acquéreur d'un bien en VEFA est protégé par des garanties solides, plus importantes que lors d’un achat dans l’ancien. Ensuite, le logement respecte les normes environnementales les plus récentes, et ne nécessite pas de travaux. Investir dans le neuf permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux, comme les frais de notaire réduits, le dispositif de défiscalisation Pinel ou encore l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans.

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Les ventes en l’état futur d’achèvement sont réalisées par des promoteurs immobiliers, dont les attributions vont de l’étude de marché à la commercialisation des biens.

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En fonction du projet de l’acquéreur, les critères de choix ne seront pas tout à fait les mêmes en fonction du type d'achat : est-ce un investissement locatif pour un étudiant ou investissement résidentiel pour une famille ? Dans tous les cas, la qualité de la construction et l’emplacement sont deux critères à ne pas négliger. Enfin, le promoteur doit être choisi avec soin.

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Un achat en VEFA s’effectue en plusieurs étapes, de la signature du contrat de réservation au contrôle de l’achèvement des travaux lors de la livraison du bien.

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Pour réaliser un bon investissement locatif, il convient d’être informé et vigilant quant au choix de son promoteur immobilier, des dispositifs de défiscalisation et de l'emplacement du bien immobilier. Il faut également préalablement penser au type de public à qui vous souhaitez louer.

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INVESTISSEMENT LOCATIF

Investir dans l’immobilier locatif permet de placer son argent de manière sûre, et de se créer un complément de revenus grâce aux loyers perçus. De plus, vous pouvez bénéficier d'un certain nombre d'avantages fiscaux en fonction de votre profil (frais de notaire, dispositif Pinel, dispositif PLS, dispositif Cosse...)

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Investir dans l’immobilier locatif permet de placer son argent de manière sûre, et de se créer un complément de revenus grâce aux loyers perçus. De plus, vous pouvez bénéficier d'un certain nombre d'avantages fiscaux en fonction de votre profil (frais de notaire, dispositif Pinel, dispositif PLS, dispositif Cosse...)

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Investir dans l’immobilier locatif permet de placer son argent de manière sûre, et de se créer un complément de revenus grâce aux loyers perçus. De plus, vous pouvez bénéficier d'un certain nombre d'avantages fiscaux en fonction de votre profil (frais de notaire, dispositif Pinel, dispositif PLS, dispositif Cosse...)

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Une fois le crédit remboursé, vous percevez des loyers suite à la mise en location du bien immobilier. Les recettes locatives constituent un complément de revenus non négligeable. Cette source de revenus est idéale pour un actif en quête d’un complément financier, ou pour un retraité cherchant à bénéficier de ressources supplémentaires pour maintenir son niveau de vie.

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Le taux de rendement locatif pouvant varier de manière conséquente en fonction du bien acheté et de son emplacement, mais aussi, comme nous l’avons vu, en fonction des charges, frais, impôts ainsi que du coût du crédit, il est difficile de définir un rendement optimal général susceptible de correspondre à la réalité particulière de chaque investissement.

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Il existe d’importantes disparités entre les villes. Les grandes agglomérations comme Paris ou Lyon ont un taux de rendement brut inférieur à de plus petites villes de province, car le prix d’achat des biens immobiliers y est beaucoup plus élevé. À Paris, le taux de rendement brut d’un studio varie du simple au double en fonction des quartiers. Il est de 3,6 % dans le 4ème arrondissement, et de 7,2 % dans le 10ème arrondissement. À Perpignan, le taux de rendement net est de 7 %. Il est de 5,9 % à Rouen, de 4,6 % à Rennes, de 6,1 % au Havre et de 3,3 % à Lyon.

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Le taux de rendement locatif pouvant varier de manière conséquente en fonction du bien acheté et de son emplacement, mais aussi, comme nous l’avons vu, en fonction des charges, frais, impôts ainsi que du coût du crédit, il est difficile de définir un rendement optimal général susceptible de correspondre à la réalité particulière de chaque investissement. - Le taux de rendement brut se calcule en appliquant la formule suivante : (Loyer mensuel) x 12 / (coûts d’acquisition) x 100 - Le taux de rendement locatif net se calcule en appliquant le formule suivante : (Loyer annuel) – (frais et charges) / (coûts d’acquisition) + (intérêts du crédit) x 100

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Un investissement locatif peut s’avérer très rentable, pour peu que le futur investisseur ait de bonnes connaissances du marché immobilier et des différents critères à prendre en compte. Le taux de rendement est un indicateur indispensable.

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Le taux de rendement locatif pouvant varier de manière conséquente en fonction du bien acheté et de son emplacement, mais aussi, comme nous l’avons vu, en fonction des charges, frais, impôts ainsi que du coût du crédit, il est difficile de définir un rendement optimal général susceptible de correspondre à la réalité particulière de chaque investissement. - Le taux de rendement brut se calcule en appliquant la formule suivante : (Loyer mensuel) x 12 / (coûts d’acquisition) x 100 - Le taux de rendement locatif net se calcule en appliquant le formule suivante : (Loyer annuel) – (frais et charges) / (coûts d’acquisition) + (intérêts du crédit) x 100

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Avec un peu plus de 100 000 habitants intramuros et un cadre de vie idéal à quelques kilomètres de la mer, Caen offre un marché de l’immobilier actif et certains biens commencent à se raréfier. Située à moins d’une heure de Honfleur et Deauville et à deux heures de Paris, Caen dispose de biens à des prix encore abordables mais qui tendent à augmenter. L'investissement le plus intéressant se situe aujourd'hui dans le centre-ville de Caen et particulièrement sur le nouveau quartier de la Presqu'île, situé à 2 pas de la gare menant à Paris.

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C’est un nouveau quartier très dynamique qui va progressivement voir le jour, avec un aménagement des berges et des quais, un skatepark, des brasseries et restaurants, et de nouveaux ensembles immobiliers, comme le programme QUAI XIX porté par SEDELKA.

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C’est un nouveau quartier très dynamique qui va progressivement voir le jour, avec un aménagement des berges et des quais, un skatepark, des brasseries et restaurants, et de nouveaux ensembles immobiliers, comme le programme QUAI XIX porté par SEDELKA.

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Investir dans la pierre, et plus précisément dans l’immobilier locatif, représente une garantie de placement stable. Vous sécurisez ainsi votre patrimoine et vous vous assurez une certaine tranquillité pour votre retraite, même si vous ne disposez pas immédiatement des liquidités nécessaires : l’immobilier permet d’investir à crédit, le recours à un emprunt étant même conseillé pour assurer un meilleur placement.

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Loi Pinel, Loi Denormandie, déficit foncier : il existe plusieurs dispositifs permettant de réduire le montant des impôts d’un propriétaire. Il est important de les connaître pour bien faire ses calculs avant d’investir.

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Pour réaliser un bon investissement locatif, il convient d’être informé et vigilant quant au choix de son promoteur immobilier, des dispositifs de défiscalisation et de l'emplacement du bien immobilier. Il faut également préalablement penser au type de public à qui vous souhaitez louer.

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GESTION DE PATRIMOINE

La SCI est une société, définie aux articles 1832 et suivants, puis 1835 et suivants du Code civil. Elle permet à ses membres de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Elle doit être formée d’au moins deux membres. Leurs relations sont clairement établies dans les statuts. La SCI agit en tant que personne morale et ne peut en aucun cas vendre des biens. Son but est de générer uniquement des bénéfices à travers la location. Les mineurs peuvent également y détenir des parts.

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Plusieurs membres d’une même famille peuvent acheter un bien immobilier. Souvent, il s’agit d’un immeuble. La société devient alors propriétaire du bien. Chaque membre en détient une part sociale, correspondant à l’apport injecté dans l’affaire. Les avantages de ce type de société sont nombreux. Elle permet par exemple de conserver un bien immobilier dans la famille pendant des années.

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L’achat en viager permet à l’acquéreur d’acheter un bien sans recourir à un emprunt immobilier. Le capital fixe à verser lors de la signature ne dépasse pas les 40 % de la valeur totale du bien, et le montant restant est versé progressivement sous forme de rente, le tout sans intérêts bancaires. Cette transaction est donc idéale pour les investisseurs qui ne disposent pas du budget suffisant ou n’ont pas accès à un prêt immobilier. De plus, il est toujours possible de revendre le bien même lorsqu’il est acheté en viager occupé et que le crédirentier est encore en vie.

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L’achat en viager permet à l’acquéreur d’acheter un bien sans recourir à un emprunt immobilier. Le capital fixe à verser lors de la signature ne dépasse pas les 40 % de la valeur totale du bien, et le montant restant est versé progressivement sous forme de rente, le tout sans intérêts bancaires. Cette transaction est donc idéale pour les investisseurs qui ne disposent pas du budget suffisant ou n’ont pas accès à un prêt immobilier. De plus, il est toujours possible de revendre le bien même lorsqu’il est acheté en viager occupé et que le crédirentier est encore en vie.

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Il existe 4 formats de donation immobilière - La donation simple : Dans le cas d’une donation simple, la valeur du bien immobilier est évaluée lors de la succession et non pas lors de la donation. - La donation-partage : La donation-partage consiste à partager un bien immobilier à parts égales entre tous les héritiers. Dans ce cas, la valeur du bien est estimée et figée lors de la donation, et ne sera pas réévaluée lors de la succession. - La donation en démembrement de propriété - La donation de parts sociales via une Société Civile Immobilière : La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) par les parents leur permet de faire ensuite donation des parts sociales à leurs enfants. Ce type de donation offre plusieurs avantages

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COPROPRIÉTÉ

On parle de copropriété dès lors qu’un immeuble est divisé par lots entre plusieurs propriétaires, chacun possédant une partie privative et une quote-part des parties communes. Le régime de la copropriété est encadré par un certain nombre de règles qu’il convient de connaître pour une bonne gestion du bien immobilier. La loi 65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme «tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.» La loi précise : «Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.»

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On parle de copropriété dès lors qu’un immeuble est divisé par lots entre plusieurs propriétaires, chacun possédant une partie privative et une quote-part des parties communes. Le régime de la copropriété est encadré par un certain nombre de règles qu’il convient de connaître pour une bonne gestion du bien immobilier. Les sujets les plus fréquemment abordés dans le cadre de la copropriété sont : - Les parties communes, - Le conseil syndical, - Les Charges de copropriété, - Le règlement de copropriété, - Les travaux

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Mandaté par le syndicat des copropriétaires, le syndic a pour mission de tenir la comptabilité du syndicat, d’administrer l’immeuble, de veiller au respect du règlement de la copropriété et à la mise en œuvre des décisions prises lors des assemblées générales de copropriétaires. Le syndic peut être professionnel ou bénévole.

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PRÊT À TAUX ZÉRO

Le prêt à taux zéro s’adresse aux particuliers qui achètent un bien immobilier pour la première fois. Pour pouvoir en bénéficier, il est en effet impératif de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années qui précèdent l’offre de prêt.

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Le PTZ est octroyé sous conditions de revenus. Celles-ci dépendent de la localisation du futur logement et de son emplacement dans l’une des zones définies par l’arrêté du 1er août 2014 : zone A, Abis, B1, B2 ou C.

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Pour un logement neuf situé dans les zones A, Abis et B1, le PTZ ne peut dépasser 40 % du prix d’achat, et 20 % dans les zones B2 et C. Pour un logement ancien, le PTZ n’est pas disponible dans les zones A, Abis et B1. Dans les zones B2 et C, il ne peut dépasser 40 % du prix d’achat.

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Le PTZ est octroyé sous conditions de revenus. Celles-ci dépendent de la localisation du futur logement et de son emplacement dans l’une des zones définies par l’arrêté du 1er août 2014 : zone A, Abis, B1, B2 ou C.

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Il est possible de connaître la classification de son futur logement grâce à un simulateur en ligne officiel.

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La disparition du prêt à taux zéro était prévue pour la fin de l’année 2021, mais la loi de finances n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 pour 2021 a acté sa prolongation jusqu’au 31 décembre 2022.

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LOI PINEL

Le prêt à taux zéro s’adresse aux particuliers qui achètent un bien immobilier pour la première fois. Pour pouvoir en bénéficier, il est en effet impératif de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années qui précèdent l’offre de prêt.

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Le dispositif Pinel devait prendre fin le 31 décembre 2021, mais la loi de finances 2021 a acté sa prorogation à fin 2022. Il devrait être reconduit en 2023 et 2024, avec une baisse progressive des avantages fiscaux. Le dispositif Pinel permet aux propriétaires investissant dans l’immobilier locatif neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires. Le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique et doit être situé dans une zone considérée comme tendue, à savoir les zones A, A bis ou B1. Enfin, le logement doit être loué pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.

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Le dispositif Pinel permet aux propriétaires investissant dans l’immobilier locatif neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires. De plus, le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique.

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Par le biais de la loi Pinel, le parc de logements neufs devient plus accessible. Ainsi, les personnes aux revenus modestes, mais trop élevés pour intégrer un logement social, peuvent tout de même prétendre louer un logement neuf grâce au dispositif Pinel. Le plafond des ressources a été fixé par le gouvernement. Il varie en fonction de la situation géographique du bien et de la composition du foyer des futurs locataires.

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Si le Pinel permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt intéressante, ce dispositif a aussi quelques inconvénients à connaître. - Un champ d’application géographique restreint - Des loyers plafonnés - Une plus-value incertaine D'où l'importance de bien choisir l'emplacement du bien dans lequel vous investirez.

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Le dispositif Pinel présente plusieurs avantages pour les investisseurs, notamment par rapport à l’ancienne loi Duflot. - De nombreux avantages fiscaux - Profiter d’un marché demandeur - La possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant - Une durée de location souple

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FRAIS DE NOTAIRE

Les achats de biens immobiliers neufs sont soumis à des frais de notaires bien moins élevés que l’achat dans l’ancien. En effet, ils ne constituent que 2, voire 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

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