Dispositif Jeanbrun : Comment optimiser votre investissement immobilier dans le neuf en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans une démarche gouvernementale qui vise à relancer le marché de l’immobilier neuf. Dans le neuf, les investisseurs peuvent rentabiliser leur achat en défiscalisant les revenus de leur patrimoine.

La loi Jeanbrun de 2026 est une solution fiscale et financière innovante pour le budget des ménages français. Elle leur donne la possibilité de réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine durable.

Quel est le contenu du dispositif Jeanbrun ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Quel intérêt représente-t-il réellement pour les investisseurs ? SEDELKA, l’expert de l’immobilier neuf, répond à toutes vos interrogations sur ce nouveau dispositif.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Définition

Le dispositif Jeanbrun est le nouveau cadre fiscal avantageux visant à relancer l’investissement locatif privé en France. L’objectif du Gouvernement est de soutenir le secteur de la construction et d’augmenter le nombre de logements ayant des plafonds de loyers. Cette mesure, avant tout sociale, favorise l’accès à la location pour les foyers aux revenus modestes.

Bon à savoir : la loi Pinel, qui a pris fin au 31/12/2024, octroyait une réduction directe d’impôt pour des investissements dans le neuf en zones tendues. La loi Jeanbrun permet un amortissement du prix d’achat du bien, comme pour le LMNP, pour un investissement dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux et sans condition de zonage.

Conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun

Pour profiter de l’avantage fiscal Jeanbrun, le bailleur doit :

• Faire un achat dans l’immobilier collectif ;
• Investir dans un logement neuf, en VEFA ou dans un logement ancien pour un projet dont le montant des travaux est au moins égal à 30 % de l’enveloppe globale ;
• S’engager à louer son bien pour une durée minimale de 9 ans ;
• Louer un logement nu (non meublé) à usage de résidence principale ;
• Respecter les plafonds de loyer et de revenus du locataire des catégories intermédiaire, social ou très social ;
• Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal.

Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun pour les investisseurs ?

Le dispositif Jeanbrun est une réelle opportunité pour les investisseurs bailleurs. L’amortissement du bien représente le principal avantage de cette loi :

• 80 % de la valeur d’achat du bien qui correspond au bâti, le terrain n’étant pas un bien amortissable ;
• Le taux annuel d’amortissement augmente selon la catégorie du locataire (3,5 % pour l’intermédiaire, 4,5 % pour le social et 5,5 % pour le très social) ;
• Les plafonds annuels d’amortissement majorent de la même manière (8 000 € pour l’intermédiaire, 10 000 € pour le social et 12 000 € pour le très social).

Le dispositif Jeanbrun possède d’autres atouts :

• Les charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière et assurance) se cumulent à l’amortissement pour réduire considérablement, voire annuler, la base des loyers imposables ;
• Contrairement au Pinel, le dispositif est accessible sur tout le territoire, la notion de zonage ayant disparu.

Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un T2 neuf de 45 m² à Caen au prix de 250 000 €. Ce propriétaire choisit une location en social (- 30 % du marché) :

• Base amortissable = 200 000 € (80 % de 250 000 €) ;
• Amortissement en social 4,5 % par année avec un plafond de 10 000 € ;
• Loyer de marché estimatif = 12 €/m² = 540 €/mois ;
• Loyer Jeanbrun = 540 € - 30 % = 380 €, soit 4 560 €/an ;
• Charges annuelles estimées à 1 500 € ;
• TMI de l’investisseur = 30 % (Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).

Sans le dispositif Jeanbrun, le propriétaire paye 900 € d’impôt annuel sur ses revenus locatifs : (4 560 € – 1 500 €) x 30 %.

Avec ce nouveau dispositif, ses revenus fonciers ne sont pas imposables et il crée même un déficit foncier : 4 560 € - 1 500 € - 9 000 € (amortissement représentant 4,5 % de 200 000 €) = - 5 940 €.

Les 5 erreurs à éviter avant d’investir dans le cadre du dispositif Jeanbrun

La loi Jeanbrun est une opportunité fiscale, mais pas forcément pour tous les investisseurs. Certains pièges sont à éviter :

1. Mal évaluer la rentabilité réelle du projet (loyers plafonnés, TMI, charges mal anticipées, risque de vacance locative) ;
2. Acheter dans une zone peu porteuse (suroffre, prix d’acquisition surévalué) ;
3. Ne pas vérifier la qualité du promoteur ;
4. Négliger la fiscalité globale ;
5. Ignorer la sortie de dispositif (revente, réintégration de l’amortissement pour le calcul de la plus-value, reconversion du bien).

Vous souhaitez découvrir les dernières opportunités du marché immobilier ? Pour bénéficier sereinement de tous les avantages du dispositif Jeanbrun dès 2026, faites confiance au professionnalisme et à l’expertise de SEDELKA.