Le guide de la copropriété : principe, fonctionnement et gestion

On parle de copropriété dès lors qu’un immeuble est divisé par lots entre plusieurs propriétaires, chacun possédant une partie privative et une quote-part des parties communes. Le régime de la copropriété est encadré par un certain nombre de règles qu’il convient de connaître pour une bonne gestion du bien immobilier. Quelle est la différence entre le syndic, le syndicat de copropriétaires et le conseil syndical ? À quoi correspondent les parties communes ? Que se passe-t-il en cas de travaux ? Qu’est-ce que le règlement de copropriété? Nous faisons le point.

Qu’est-ce que la copropriété ?

 
La loi 65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme «tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.»

La loi précise : «Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.»
 
Dans le cas le plus classique, celui d’un immeuble divisé en plusieurs appartements, on parle de copropriété verticale. Mais il existe également, même si ce fonctionnement est plus rare, des cas de propriété horizontale. Il s’agit de regroupements de plusieurs maisons individuelles sur une même parcelle de terrain. Chaque lot comprend une partie privative, à savoir la maison, et une quote-part des parties communes, à savoir la portion de terrain qui accueille la maison.
 
Dans les deux cas de figure, c’est le régime juridique de la copropriété qui s’applique, avec les mêmes droits et obligations des propriétaires.

À quoi correspondent les parties communes ?

Les parties communes sont précisément listées dans le règlement de copropriété, toutefois il s’agit généralement :

• Du gros œuvre d’un bâtiment : murs, toitures, fondations, terrasses
• Des sols, cours, parcs et jardins
• Des équipements communs comme l’ascenseur, l’antenne collective, le chauffage central
• Les halls, escaliers et voies d’accès
• Les gaines et têtes de cheminée
• Les réseaux d’eau et d’électricité, ainsi que les canalisations et les segments de canalisation traversant les parties privées

Les acteurs de la copropriété

Le syndicat de copropriétaires

 
Le syndicat de copropriétaires est composé de l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble ou d’un même regroupement de maisons individuelles. Le syndicat est constitué automatiquement, sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire.
 
Il a des droits et des obligations et dispose de la personnalité juridique, ce qui signifie à la fois qu’il peut agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété, et que sa responsabilité peut être engagée. Ses missions principales sont l’administration des parties communes, la conservation de la copropriété et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires.
 
Les décisions sont prises au moins une fois par an en assemblée générale, et seules les décisions prises durant les assemblées générales ont une valeur juridique. Les copropriétaires votent par exemple pour le budget prévisionnel, les travaux, la nomination du syndic ou encore des modifications du règlement de copropriété.

Le syndic de copropriété

 
Il est élu et mandaté par le syndicat de copropriétaires et a pour mission :

• La mise en application du règlement de copropriété
• La mise en application des décisions prises par les copropriétaires en assemblée générale
• ’Ladministration des parties communes
• La gestion de la comptabilité du syndicat de copropriétaires
• La représentation du syndicat

 
Il est élu à la majorité absolue pour une période de 3 ans maximum, renouvelable. Il peut être professionnel ou non professionnel :

• Un syndic professionnel est composé d’un ou de plusieurs professionnels en gestion immobilière. Ils possèdent une carte professionnelle qui porte la mention «syndic» ou «gestion immobilière», ont des garanties financières pour être en capacité de restituer l’argent versé par les copropriétaires, doivent impérativement souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et disposer d’un casier judiciaire vierge. Le syndic est lié par contrat au syndicat des copropriétaires.
• Un syndic non professionnel est constitué d’un ou de plusieurs copropriétaires, qui peuvent être bénévoles ou rémunérés par la copropriété. Même si l’assurance responsabilité civile professionnelle n’est dans ce cas pas obligatoire, elle est toutefois fortement recommandée.

Le conseil syndical

 
Le conseil syndical a pour principales missions d’assister le syndic et de contrôler sa gestion, notamment sa gestion financière. Il contrôle par exemple le budget et la répartition des charges et des dépenses. Il fait le lien entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, et se compose de copropriétaires élus à la majorité absolue en assemblée générale. Ne peuvent en aucun cas faire partie du conseil syndical :

• Le syndic, son conjoint ou son partenaire de PACS
• Les autres membres de sa famille
• Les salariés ou associés du syndic

 
Afin de pouvoir contrôler la gestion financière du syndic, le conseil syndical doit avoir accès au compte bancaire de la copropriété.

Les charges de copropriété

 
On distingue, au sein d’une copropriété, deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales.
 
Les charges générales, aussi appelées charges courantes ou collectives, concernent l’administration des parties communes, leur conservation et leur entretien. Il peut s’agir par exemple des frais de nettoyage de l’immeuble, des frais d’enlèvement des ordures ménagères, des honoraires du syndic, du salaire du gardien ou encore de l’éclairage des parties communes. Les charges sont réparties entre tous les copropriétaires, «proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots», comme le précise l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
 
Les charges spéciales concernent les frais de fonctionnement des équipements communs et des services collectifs, comme les ascenseurs ou le chauffage central. Elles sont réparties en fonction de l’utilité qu’ont les différents copropriétaires de ces équipements. Ainsi, un copropriétaire vivant au rez-de-chaussée ne sera pas amené à participer aux charges liées à l’ascenseur.
 
Le montant des charges générales et spéciales est déterminé chaque année lors du vote du budget prévisionnel en assemblée générale. Les charges sont payées en quatre acomptes trimestriels : c’est ce qu’on appelle les provisions pour charges.
 
Il existe également des charges hors budget, concernant par exemple des travaux non prévus lors du vote en assemblée. Elles sont votées en assemblée générale exceptionnelle. Le syndic peut alors demander le versement de provisions spéciales, ou le versement d’avances pour constituer un fonds de roulement ou pour financer des travaux à réaliser dans les années à venir, selon un plan pluriannuel voté en assemblée générale.
 
Si un propriétaire ne paie pas l’acompte trimestriel prévu dans les 30 jours suivant une mise en demeure du syndic, la totalité des charges de l’année peut lui être réclamée.

Le règlement de copropriété

C’est ce document qui fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble. Il précise également les droits et les obligations de chaque copropriétaire.
 
Le règlement de copropriété contient généralement en annexe un document appelé «état descriptif de division», qui établit précisément la répartition entre les parties communes et les parties privatives, fixe les quotes-parts et les charges attribuées à chaque lot.
 
Le règlement mentionne les informations suivantes :

• Le détail des parties communes et privatives
• La destination de la copropriété (usage d’habitation ou usage commercial par exemple)
• La destination des lots (usage professionnel ou usage exclusif d’habitation)
• Les conditions d’utilisation des parties communes et des parties privatives
• La répartition des charges

 
Le règlement de copropriété est généralement rédigé par un professionnel, un notaire ou un avocat par exemple, dès la construction du bâtiment ou lors de sa division en lots.

Les travaux

 
Les travaux privatifs, réalisés dans les parties privées, ne nécessitent pas l’aval de la copropriété et sont réalisés et financés par le propriétaire du logement en question. En revanche, les travaux réalisés dans les parties communes doivent être votés en assemblée générale et financés par l’ensemble des copropriétaires. Les petites interventions courantes sont prises en charge par le syndic sans consultation préalable du syndicat de copropriétaires.
 
Pour les travaux plus importants, une fois que les copropriétaires ont voté et donné leur accord en assemblée générale, le syndic signe un contrat avec l’entreprise chargée de réaliser les travaux et lui verse un acompte. C’est également le syndic qui s’assure de la bonne exécution des travaux et réceptionne le chantier.
 
En cas de travaux urgents, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic a l’autorisation et le devoir de faire réaliser les travaux sans attendre l’accord des copropriétaires. En cas de litige, c’est le tribunal qui apprécie le caractère urgent ou non de ces travaux.
 
Bon à savoir : certaines parties communes d’une copropriété peuvent être vendues. Il peut s’agir par exemple d’un palier ou d’un bout de couloir permettant à un propriétaire de réunir deux appartements, ou bien d’un local dont personne n’a l’usage. La vente d’une portion de partie commune doit être approuvée en assemblée générale, et remporter le vote de la majorité des copropriétaires représentant deux tiers des voix. L’argent de la vente est ensuite réparti entre les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes, c’est-à-dire de leurs quotes-parts des parties communes.