4 bonnes raisons de réaliser un investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif permet de placer son argent de manière sûre, et de se créer un complément de revenus grâce aux loyers perçus. Quelles sont les raisons de réaliser un investissement locatif dans le neuf ? Comment se lancer en toute sécurité ? Nous vous expliquons tout.

Raison n° 1 : l’investissement locatif est un placement sûr

Un placement immobilier est un investissement plus sécurisant qu’un placement financier, ce dernier impliquant une prise de risque plus importante et nécessitant des connaissances assez poussées pour ne pas commettre d’erreur. La stabilité du marché de l’immobilier et le besoin toujours plus important de logements font de l’investissement locatif un placement sûr.

S’il respecte un certain nombre de critères, un bien immobilier est amené à prendre de la valeur année après année, ce qui permet de le revendre facilement tout en bénéficiant d’une plus-value parfois conséquente. L’argent investi peut donc être facilement récupéré, contrairement à un placement financier dont les règles sont parfois complexes.

Raison n° 2 : un placement accessible grâce à l’effet levier du crédit

Grâce au crédit immobilier,l’investissement locatif est accessible au plus grand nombre. Les banques permettent aux emprunteurs d’utiliser le levier de l’emprunt pour augmenter leurs capacités d’investissement.

En investissant dans l’immobilier locatif, il est donc tout à fait possible de se constituer un patrimoine largement supérieur au montant de son épargne personnelle. Il s’agit du seul placement réalisable à crédit, parfois même sans bénéficier d’un apport personnel : l’établissement bancaire peut accepter un financement à 110 %, frais de notaire inclus, si le dossier de l’emprunteur est solide. Ce cas de figure est rare, mais il existe.

Par ailleurs, le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est généralement inférieur au taux de rendement brut de l’investissement locatif. Il est également possible de déduire des loyers perçus, lors de leur déclaration à l’administration fiscale, les intérêts de l’emprunt, ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité optimisée.

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Raison n° 3 : des mensualités amorties par les revenus locatifs

Les loyers perçus suite à la mise en location du bien immobilier permettent d’amortir en partie les mensualités du crédit, atténuant l’effort financier lié à l’investissement. Une fois le crédit remboursé, les recettes locatives constituent un complément de revenus non négligeable.

Cette source passive de revenus est idéale pour un actif en quête d’un complément financier, ou pour un retraité cherchant à bénéficier de ressources supplémentaires pour maintenir son niveau de vie. Les revenus locatifs peuvent aussi servir à financer un nouvel investissement, ce qui permet de percevoir davantage de loyers et de créer ainsi un cercle vertueux. Il est aussi possible, une fois le prêt remboursé et la période d’engagement locatif passée, de récupérer le bien pour en faire sa résidence principale, ou celle de ses enfants.

Raison n° 4 : les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif neuf

Investir dans l’immobilier locatif neuf permet de bénéficier d’avantages fiscaux, grâce à l’existence de différents dispositifs.

Tout d’abord, les frais de notaire pour l’achat d’un logement neuf ne représentent que 2 à 3 % du montant total du bien, contre 7 % en moyenne pour un logement ancien. Sous certaines conditions, il est également possible de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant une période de 2 ans, à compter du 1er janvier de l’année suivant l’achèvement du bien.

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’un avantage fiscal, qui varie en fonction de la durée de mise en location du logement neuf. Il est réservé depuis le 1er janvier 2021 aux biens situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Dans ce cadre, les revenus du locataire doivent être inférieurs à un certain plafond, et le logement ne peut pas être loué meublé. Le propriétaire s’engage sur une durée de mise en location de 6, 9 ou 12 ans. L’avantage fiscal, dans la limite de 5500 euros/m2 et de 300 000 euros, est de 12 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour une location de 9 ans et de 21 % pour 12 ans.

Le dispositif PLS permet à un propriétaire bailleur d’acheter son appartement neuf à un taux de TVA de 10% à la place de 20% et d’avoir une exonération de taxe foncière entre 15 à 30 ans. En contrepartie, l’investisseur s’engage sur une durée de location comprise entre 15 et 30 ans à respecter un plafond de loyer et un plafond de ressource des locataires.

Enfin, le dispositif Cosse permet aux propriétaires ayant signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), et louant leur bien, dans des zones définies, sans dépasser certains plafonds de loyer et de ressources des locataires, de bénéficier d’un abattement fiscal compris entre 15 et 85 % des revenus bruts fonciers.

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Comment se lancer dans un premier investissement locatif ?

Pour ne pas commettre d’erreurs et réaliser le meilleur investissement locatif, il est nécessaire de bien se renseigner en amont. Tout d’abord, les objectifs doivent être définis clairement. S’agit-il de :

  • Percevoir des revenus locatifs le plus longtemps possible ?
  • Récupérer le bien pour en faire sa résidence principale ou celle de ses enfants lorsque le crédit sera remboursé ?

La réponse conditionnera le type de logement à acheter, ainsi que sa localisation.Le choix de l’emplacement est primordial pour bénéficier d’une bonne rentabilité. Qu’il s’agisse d’une ville touristique, sur le littoral par exemple, ou d’une grosse agglomération dotée d’un pôle universitaire, le logement se louera mieux si il est bien desservi et situé à proximité des commerces. En fonction de la surface du bien acheté, les besoins des locataires ne seront pas les mêmes.

  • Pour une petite surface, il est préférable de privilégier la proximité de l’université, ou un emplacement dans un centre-ville relié au campus par les transports en commun.
  • Pour une surface plus grande, destinée à des familles, la présence de crèches ou d’écoles sera un atout.

Quoi qu’il en soit, il est indispensable de se renseigner sur la demande locative dans la zone ciblée, sur les logements vacants, ainsi que sur le prix et l’évolution des loyers.

Quel est l’investissement immobilier le plus rentable ?

Les petites surfaces ont une rentabilité supérieure aux grands logements. Elles sont particulièrement recherchées dans les villes étudiantes. En revanche, elles impliquent une gestion plus exigeante, car le turn-over entre les locataires est plus important.

Pour une rentabilité inférieure au mètre carré mais deslocataires plus stables, qui entretiennent souvent mieux le logement, car ils l’occupent généralement pendant plusieurs années, les grandes surfaces sont à privilégier.

L’idéal, pour profiter de la rentabilité des petites surfaces sans turn-over trop important, est de privilégier les deux et les trois pièces.

Dans le cas des petites surfaces, à savoir les studios ou les T1, il est plus avantageux de louer le logement meublé : les loyers sont plus élevés et la fiscalité plus avantageuse, ce qui permet d’augmenter la rentabilité.

En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire n’est imposé que sur la moitié des loyers perçus lorsqu’il opte pour le régime forfaitaire, et peut déduire des charges et pratiquer des amortissements s’il choisit le régime réel.

Enfin, investir dans des bureaux ou des locaux commerciaux permet également de bénéficier d’une bonne rentabilité, à condition de choisir un très bon emplacement.

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