Donation familiale : une opportunité fiscale inédite pour acheter dans le neuf

La loi de finances pour 2025 introduit une mesure inédite pour les familles souhaitant transmettre un patrimoine tout en soutenant leurs proches dans leur projet immobilier.

Désormais, il est possible d’effectuer une donation familiale exonérée d’impôt jusqu’à 100 000 € par donateur et jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire, à condition que les fonds soient destinés à l’achat d’un logement neuf ou à une rénovation énergétique.

Un dispositif fiscal avantageux qui fait de 2025 une année clé pour la transmission et l’investissement immobilier.

Une donation familiale sans impôt jusqu’à 300 000 €

Jusqu’à présent, les dons manuels ou donations immobilières bénéficiaient de certains abattements, mais les plafonds restaient limités.

Avec la loi de finances pour 2025, le gouvernement souhaite favoriser l’accession à la propriété tout en encourageant la construction neuve.

Ainsi, les dons familiaux destinés à financer :

• l’achat d’un logement neuf livré clé en main,
• une acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement),
• ou encore des travaux de rénovation énergétique d’une résidence principale (sous conditions, via MaPrimeRénov’),

sont désormais totalement exonérés d’impôt dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire.

Exemple concret

Un enfant peut recevoir :

• 100 000 € de sa mère,
• 100 000 € de son grand-père paternel,
• 100 000 € de sa grand-mère maternelle,
  soit 300 000 € au total, sans aucun droit de donation à payer.

Qui peut bénéficier de cette exonération fiscale ?

Le dispositif concerne un cercle familial élargi.

Les donateurs éligibles sont :

• les parents,
• les grands-parents,
• les arrière-grands-parents,
• et, sous conditions, les oncles et tantes, lorsqu’ils n’ont pas de descendance directe.

Cette extension représente une ouverture majeure dans le champ des donations exonérées, permettant à plusieurs générations de contribuer ensemble à un même projet immobilier.

Quelles sont les conditions à respecter ?

L’exonération n’est pas automatique. Pour bénéficier pleinement de cette opportunité fiscale, il faut respecter certaines règles strictes.

1. Une affectation exclusive à l’immobilier neuf

Le don doit servir exclusivement à :

• l’achat d’un bien immobilier neuf,
• une acquisition en VEFA,
• ou la rénovation énergétique d’un logement destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire.

2. Un délai d’utilisation limité à 6 mois

Une fois la somme reçue, le bénéficiaire dispose de 6 mois maximum pour utiliser les fonds dans le cadre du projet immobilier.

Passé ce délai, l’exonération pourrait être remise en cause.

3. Un usage résidentiel encadré

Le bien acquis doit être :

• soit occupé comme résidence principale pendant au moins 5 ans,
• soit loué comme résidence principale à un tiers n’appartenant pas au foyer fiscal du bénéficiaire.

Ces conditions garantissent que l’aide familiale serve à un véritable projet de vie et non à de la spéculation immobilière.

Un dispositif temporaire jusqu’au 31 décembre 2026

Attention : cette mesure d’exonération fiscale est limitée dans le temps, elle ne s’appliquera que jusqu’au 31 décembre 2026.

Autrement dit, les familles ont moins de deux ans pour réaliser leur donation et saisir cette fenêtre fiscale exceptionnelle avant qu’elle ne disparaisse.

Ne tardez pas à planifier vos donations, surtout si vous envisagez d’investir dans l’immobilier neuf.

Les démarches peuvent être anticipées dès aujourd’hui auprès d’un notaire ou d’un promoteur immobilier.

Donation, fiscalité et succession : que faut-il savoir ?

Même si la donation bénéficie ici d’une exonération exceptionnelle, elle reste déclarative : il faut en informer l’administration fiscale via le formulaire de déclaration de don manuel (Cerfa n°2735).

Par ailleurs :

• Le don ne réduit pas les abattements classiques disponibles pour d’autres donations.
• Il est donc cumulable avec les abattements traditionnels (par exemple, 100 000 € entre parent et enfant tous les 15 ans).
• Cela peut permettre d’optimiser une stratégie patrimoniale sur plusieurs années, en combinant donation exonérée et donation classique.

Comment profiter du dispositif ?

Voici les étapes clés pour bénéficier de cette opportunité avant 2026 :

1. Évaluer le montant à donner et la capacité financière de chaque donateur
2. Vérifier l’éligibilité du projet immobilier (neuf, VEFA ou rénovation énergétique)
3. Réaliser la donation (souvent par acte notarié pour plus de sécurité)
4. Déclarer le don à l’administration fiscale dans les délais
5. Utiliser les fonds dans les 6 mois suivant la réception

SEDELKA accompagne déjà les familles dans cette démarche pour sécuriser le financement du projet et accélérer l’achat d’un logement neuf.

Un levier puissant pour transmettre et investir intelligemment

Grâce à la donation immobilière exonérée de la loi de finances pour 2025, les familles disposent d’un outil fiscal exceptionnel pour soutenir leurs proches tout en favorisant l’investissement dans le neuf.

Ce dispositif temporaire combine générosité, optimisation patrimoniale et incitation à la construction durable.

Mais attention : l’avantage fiscal prend fin au 31 décembre 2026.

Pour en profiter, il est essentiel d’anticiper dès aujourd’hui, de consulter un notaire, et de concrétiser le projet immobilier dans les délais. Nos équipes se tiennent à disposition pour vous accompagner dans cette démarche.