Tout savoir sur la donation immobilière de son vivant

La constitution d’un patrimoine immobilier et financier est l’œuvre de toute une vie. Que vous soyez simplement propriétaire de votre résidence principale ou que vous soyez à la tête d’un important parc immobilier, la question de sa transmission à vos héritiers se pose. La donation immobilière est un levier fiscal très intéressant dans le cadre de la transmission de votre patrimoine. Elle permet d’anticiper votre succession et surtout les frais liés.

Une donation immobilière consiste à donner un appartement, une maison, un terrain ou tout autre bien immobilier à ses descendants, sans que ceux-ci aient à attendre votre décès et l’ouverture du testament. Ils accèdent donc immédiatement à la propriété et bénéficient également d’avantages fiscaux. Comment procéder ? Quel type de donation choisir ? Quels sont les frais et les avantages ? Focus sur ce dispositif aux nombreux avantages.

Qu’est-ce qu’une donation immobilière ?

Une donation constitue généralement une avance sur héritage et permet de transmettre de son vivant une partie de son patrimoine à ses futurs héritiers. La donation est donc différente de la succession qui, elle, n’a lieu qu’après le décès et implique pour les héritiers le paiement de droits de succession.

La donation immobilière se fait obligatoirement devant un notaire, et elle est irrévocable à partir du moment où le donataire (la personne qui reçoit le don) a exprimé par écrit son acceptation en signant l’acte.

Il existe toutefois trois motifs d’annulation d’une donation qui correspondent à un droit de retour :

• Si le donataire fait preuve d’«ingratitude» envers le donateur (la personne qui fait le don) : ce terme regroupe les atteintes à la vie, délits, injures ou sévices, ainsi que le refus de fournir une aide alimentaire. Toutefois, ce motif ne donne pas lieu à une annulation automatique, mais est soumis à l’appréciation du tribunal.
• Si le donataire ne respecte pas les charges ou les conditions prévues lors de la donation, comme l’entretien des lieux ou l’interdiction de vendre le bien. Là encore, c’est la justice qui tranchera.
• Si le donateur a un enfant après la donation. L’annulation de la donation n’est dans ce cas possible que si cette clause a été expressément prévue dans l’acte de donation.

Quel type de donation immobilière choisir ?

La donation immobilière peut prendre plusieurs formes. Le choix dépend de votre situation personnelle et nécessite souvent les conseils avisés d’un notaire.

La donation simple

La donation simple consiste à donner un bien à l’un des héritiers. Dans le cas d’une donation simple, la valeur du bien immobilier est évaluée lors de la succession et non pas lors de la donation. Si le bien a pris de la valeur et que, lors de la succession, cette somme est supérieure à la part réservée aux autres héritiers, la différence devra être reversée par l’héritier favorisé. Il existe donc un risque financier pour cet héritier. Pour cette donation de son vivant d’une maison ou d’un appartement, le potentiel de plus-value est à anticiper. En effet, quel que soit le délai écoulé entre la donation immobilière simple et le décès du donateur, il y a de fortes probabilités que le bien ait pris de la valeur.

La donation-partage

La donation-partage consiste à partager un bien immobilier à parts égales entre tous les héritiers. Dans ce cas, la valeur du bien est estimée et figée lors de la donation, et ne sera pas réévaluée lors de la succession. Ainsi, la donation de son vivant d‘une maison ou d’un appartement exclue complètement le bien de l’assiette de calcul des frais de succession une fois le délai de 15 années expiré. C’est la solution idéale lorsqu’un donateur a plusieurs enfants, afin d’éviter tout risque de conflit.

Bon à savoir : si la donation de son vivant d’une maison est une solution pour anticiper les frais de succession, vous avez également la possibilité de faire une donation familiale à un membre de votre famille. Ainsi, le bénéficiaire dispose d’une somme d’argent qu’il peut notamment investir dans un projet immobilier de son choix : un appartement neuf à louer en LMNP, un studio dans une résidence de service ou un T2 en bord de mer.

La donation en démembrement de propriété

La propriété peut être démembrée en deux droits :

• La nue-propriété : il s’agit du droit à disposer d’un bien (à le vendre, à réaliser des travaux ou le détruire par exemple.)
• L’usufruit : c’est le droit d’utiliser un bien, d’en avoir la jouissance et d’en toucher les revenus.

Il est donc possible de faire une donation :

• En pleine propriété : le donateur cède donc au donataire à la fois le droit de disposer du bien, de l’utiliser et d’en percevoir les revenus. La donation entraîne le transfert immédiat du titre de propriété.
• En nue-propriété : dans ce cas, le donateur cède au donataire le droit de disposer du bien, mais pas de l’utiliser. Il peut dans ce cas se réserver l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à percevoir les loyers. La pleine propriété du bien est attribuée au donataire au décès du donateur, sans frais de succession. Dans le cas d’un couple qui fait don d’un bien immobilier en démembrement à son enfant, ce dernier n’en acquiert la pleine propriété qu’au décès du deuxième conjoint.

La donation de son vivant d’une maison en démembrement est souvent utilisée pour anticiper la transmission d’une résidence principale. Ainsi, les parents occupent leur domicile jusqu’à leur décès et les enfants héritent du bien sans frais supplémentaire.

La donation de parts sociales via une Société Civile Immobilière

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) par les parents leur permet de faire ensuite donation des parts sociales à leurs enfants. Ce type de donation offre plusieurs avantages :

• Les droits de donation sont moins élevés, car ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
• Une SCI est plus simple à gérer qu’une indivision : les décisions sont prises par les gérants de la SCI et non à l’unanimité.
• Le principe d’abattements successifs permet, en effectuant la donation par tranches et sans dépasser le seuil des 100 000 euros tous les 15 ans, d’éviter de régler des taxes ou impôts. Résultat : lors de la succession, les enfants sont déjà propriétaires et il n’y a ni frais de succession ni frais de donation à régler.

Les avantages fiscaux et les frais d’une donation immobilière de son vivant

L’abattement pour une donation est fixé à 100 000 euros. Un couple peut effectuer une donation à ses enfants d’un montant maximal de 200 000 euros (100 000 euros par personne) tous les 15 ans, sans qu’il y ait de taxe ou d’impôt à payer sur cette donation. Cet abattement peut s’effectuer en une fois ou en plusieurs tranches, tous les 15 ans.

Les donations faites aux petits-enfants bénéficient d’un abattement de 31 865 euros, et celles faites aux arrière-petits-enfants d’un abattement de 5 310 euros. Ces abattements sont cumulables et une même personne peut donc bénéficier, tous les 15 ans et sans avoir à régler de droits de donation, d’une donation de 200 000 euros de ses deux parents, de 127 460 euros de ses quatre grands-parents et de 42?480 de ses huit arrière-grands-parents.

Dans tous les cas, le donataire devra s’acquitter des frais de notaire, qui sont basés sur la valeur du bien immobilier, ainsi que la TVA. S’y ajoutent également des frais de publication au bureau des hypothèques dont dépend le bien immobilier : ces frais sont appelés « taxe de publicité foncière ». Si le décès du donateur intervient avant le délai d’exonération de 15 ans, les sommes données sont réintégrées dans l’assiette de calcul des droits de succession.

Exonération temporaire pour les projets immobiliers et la rénovation énergétique

La loi de finances 2025 a instauré une exonération temporaire applicable jusqu'au 31 décembre 2026.

Les dons de sommes d’argent consentis dans le cadre familial pour :

• l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ ;

sont exonérés de droits de donation dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire.

Cette exonération est cumulable avec les abattements de droit commun applicables aux donations familiales.

Exemple : un enfant peut recevoir de ses deux parents 200 000 € au titre des abattements classiques (100 000 € par parent) et, sous réserve de respecter les conditions prévues par l’article 790 A bis du CGI, bénéficier en complément de 200 000 € supplémentaires destinés à l’acquisition d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique (100 000 € par parent). Il pourrait ainsi recevoir jusqu’à 400 000 € sans droits de donation. Si d’autres membres de la famille participent également au financement du projet, le montant bénéficiant de cette exonération spécifique reste plafonné à 300 000 € par donataire.

Pour bénéficier de cette exonération, les conditions suivantes doivent être respectées :

1. Le donataire doit affecter les sommes reçues au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement :
   • soit à l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA destiné à sa résidence principale ou à celle d’un locataire ;
   • soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’.
     
2. Lorsque les sommes sont utilisées pour des travaux de rénovation énergétique, le logement concerné doit demeurer la résidence principale du donataire pendant une durée minimale de cinq ans à compter de l’achèvement des travaux.
   
3. Lorsque les sommes sont utilisées pour l’acquisition d’un logement, celui-ci doit être affecté à la résidence principale du donataire ou d’un locataire pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition ou de son achèvement. En cas de mise en location, le logement ne peut pas être loué à une personne appartenant au même foyer fiscal que le donataire.

En cas de donation immobilière, un acte notarié est obligatoire. Le donataire doit alors acquitter les frais liés à l’acte, comprenant notamment les émoluments du notaire, les débours et la taxe de publicité foncière.

Si le donateur décède moins de 15 ans après la donation, celle-ci est prise en compte pour le calcul des droits de succession et pour l’appréciation des abattements encore disponibles.

Vous avez besoin de conseils avant une donation immobilière ou familiale ? Contactez sans plus tarder les experts SEDELKA !