Les avantages fiscaux de l'immobilier neuf

SEDELKA propose à ses clients des opérations de promotion immobilière réalisées avec le plus grand soin en Normandie, en Bretagne, en Île-de-France, en Centre-Val de Loire et en Auvergne-Rhône-Alpes. Depuis plus de cinquante ans, nous accompagnons nos clients dans l’acquisition de logements neufs pour leur résidence principale ou pour un investissement locatif.

L’achat d’un bien immobilier neuf permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, sous certaines conditions. Explications.

Des frais de notaire réduits

Si vous achetez un bien dans l’ancien, les frais de notaires s’élèvent à 7 %. En achetant un appartement neuf, ceux-ci tomberont à 3 %, voire à 2 %. En effet, la taxe communale, les droits au profit de l’État et les droits d’enregistrement départemental ne sont plus compris dans les frais.

Vous vous demandez ce que représentent les frais de notaire ?

Voici ce que comprennent les frais de notaires :

• la taxe de publicité foncière (0,715 % du prix du bien HT)
• la contribution de sécurité immobilière finançant les formalités d’enregistrement et de publicité foncière (0,10 % du prix du bien et ne pouvant pas être inférieure à 15 euros)
• la rémunération du notaire établie par un barème et le prix TTC du bien acquis
• les frais divers et émoluments de formalités qui s’élèvent environ à 1 000 euros

Suite à la loi Macron, la rémunération des notaires est abaissée à 2,5 % et la baisse des émoluments peut atteindre jusqu’à 10 %, mais uniquement pour les acquisitions supérieures à 150 000 euros.

Bon à savoir : dans le neuf, le prix de vente comprend la TVA, ce qui n’est pas le cas dans l’ancien.

Une exonération possible de la taxe foncière

L’exonération n’est ni automatique ni à vie. Celle-ci s’étend sur 2 ans et peut être totale ou partielle. Elle concerne aussi bien les habitations principales que secondaires. Elle peut être partielle si la commune refuse d’exonérer le logement neuf sur sa part. Seules les parts régionales et départementales seront alors exonérées.

Vous vous demandez comment en bénéficier ?

Si la commune accepte cette pratique, il suffit d’en faire la demande auprès du centre des impôts fonciers du lieu où est construit le logement. L’acquéreur doit l’effectuer au plus tard dans les 90 jours après l'achèvement des travaux. Un document spécifique est à remplir : H1 pour les maisons et H2 pour les appartements. L’exonération sera alors appliquée dès le 1er janvier de l’année qui suit l’achèvement des travaux. Le Maire a un droit de regard et d’octroi sur l’exonération de la taxe foncière. Il a le pouvoir de la faire valider ou de l’annuler.

La défiscalisation avec l’investissement locatif

Depuis 2014, la loi Pinel permettait à tout acquéreur d’un logement neuf de bénéficier d’avantages fiscaux si ledit logement était voué à être loué. Cette pratique était toutefois soumise à certaines obligations et l’avantage dépendait de la durée de l’engagement. En effet, plus la durée de mise en location était importante et plus l’avantage fiscal était lui aussi important. Voici comment cela était réparti :

• Un engagement locatif de 6 ans permet un avantage fiscal de 12 %, engendrant une réduction d’impôt de 36 000 euros maximum (6000 euros par an).
• Un engagement locatif de 9 ans donne un avantage fiscal de 18 %, soit 54000 euros maximum (6000 euros par an).
• Un engagement locatif de 12 ans offre un avantage fiscal de 21 % avec une réduction d’impôt de 63000 euros (6000 euros maximum pendant 9 ans et 3000 euros maximum sur les 3 dernières années).

Pour une acquisition en outre-mer, il fallait compter 9 points supplémentaires, passant alors à 23 % pour 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans.

Pour bénéficier des avantages Pinel, il fallait donc louer son bien neuf durant un minimum de 6 ans, et ce, dans un délai de 12 mois après acquisition. D’autres impératifs existaient : le locataire devait occuper le logement loué au titre de sa résidence principale et le loyer était plafonné à environ 20 % de moins que les prix pratiqués sur le marché. Des conditions de ressources étaient également nécessaires pour prétendre à la location.

Attention, la loi Pinel n’était pas applicable partout. Elle visait essentiellement à relancer la construction dans certaines zones où il y a plus de demandes que d’offres. De plus, elle s’appliquait uniquement pour l’accession d’un logement de moins de 300 000 euros et pour 2 achats maximum dans la même année.

La loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Bien entendu, les investisseurs ayant réalisé leur achat avant cette date continuent à bénéficier des avantages du dispositif en l’état.

2025 est marquée par une stagnation du marché immobilier un peu partout en France. De nombreuses zones sont en tension et les logements manquent. Même si une défiscalisation immobilière est toujours possible, la fin de la loi Pinel a freiné les investissements dans le neuf. Afin de relancer la construction de logements et d’encourager les investisseurs immobiliers, l’administration fiscale a mis en place un nouveau dispositif. Depuis le premier janvier 2026, le dispositif Jeanbrun a pris la relève de la loi Pinel. S’adressant aux personnes ayant des statuts de bailleur privé, il repose sur une logique d’amortissement du prix d’achat du bien, permettant une baisse significative de l’impôt sur le revenu. Certains critères pour bénéficier du dispositif Jeanbrun diffèrent de ceux qui concernaient la loi Pinel :

• Il s’applique sur tout le territoire, sans condition de zonage ;
• Il concerne les logements neufs ou anciens avec de gros travaux ;
• Il exige une durée minimale de location de 9 ans en guise de résidence principale ;
• Il est soumis à un plafond de ressources des locataires.

Bon à savoir : si l’amortissement crée un déficit foncier, il est déductible du revenu global du foyer fiscal.

Outre les avantages fiscaux, il existe aussi d’autres aides

Acheter un logement neuf peut vous donner l’accès à d’autres avantages, cumulables ou pas. En voici quelques exemples.

La TVA réduite à 5,5 %

Soumise à des critères de ressources et uniquement dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine ou les quartiers prioritaires de la ville. Le logement doit être la résidence principale de l’acquéreur, annulant par défaut le droit au dispositif Pinel ou avec le nouveau dispositif Jeanbrun. En revanche, cette réduction de TVA est cumulable avec le prêt à taux zéro.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Il permet de financer jusqu’à 50 % du montant du bien, sans intérêt et par le biais de remboursements différés. Ce prêt s’adresse aux primo-accédants ou aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 années précédant l’acquisition. Le PTZ est possible jusqu’au 31 décembre 2027 sur tout le territoire.

Le prêt d’accession social (PAS)

Il permet de financer la totalité d’un achat immobilier hors frais de notaires, pour les personnes modestes. Plus la composition familiale est importante et plus le barème d’attribution baisse. Le PAS ne peut être attribué que pour l’acquisition d’une résidence principale et son taux d’intérêt est plafonné. Il s’agit d’une aide cumulable avec d’autres prêts comme le PTZ et le PEL.

Le prêt accession (prêt Action Logement)

Il s'agit d'un financement complémentaire au prêt principal, à conditions avantageuses réservé aux salariés du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus.  Sa caractéristique est de pouvoir emprunter jusqu'à 30 000 €, dans la limite de 25 ans, à taux fixe de 1%. Bénéficiez d'un accompagnement personnalisé sur Action Logement.

Les diverses aides sociales

Renseignez-vous auprès de la commune, le département et la région pour connaître toutes les aides proposées aux acquéreurs de logements neufs.

Vous vous interrogez sur les avantages fiscaux que vous pourriez retirer de votre propre investissement dans un appartement neuf ? Les conseillers en immobilier SEDELKA sont à votre écoute. Ils prennent en charge votre projet de A à Z et répondent à toutes vos questions sur la partie fiscale, financière ou technique. Pour obtenir une simulation sur la base d’opérations de promotion réalisées ou futures, contactez sans plus tarder SEDELKA, votre promoteur immobilier référent !