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Tout savoir sur l’achat en VEFA

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, consiste à acheter un bien immobilier sur plan : la transaction immobilière a dans ce cas lieu avant que la construction de la maison individuelle ou de l’immeuble ne soit achevée. Quelles sont les spécificités de la VEFA ? Pourquoi opter pour un achat en VEFA et comment le financer ? Nous vous disons tout dans ce guide complet.

Qu’est-ce que la VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement consiste à acheter un bien immobilier dont la construction n’a pas démarré ou n’est pas achevée. La transaction immobilière s’effectue sur plan : le promoteur s’engage à livrer à l’acquéreur un bien conforme aux plans, qui est payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

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Pourquoi acheter en VEFA ?

Acheter un bien immobilier en VEFA présente de nombreux avantages. Tout d’abord, l’acquéreur est protégé par des garanties solides, plus importantes que lors d’un achat dans l’ancien. Ces garanties sont les suivantes :

  • La garantie de parfait achèvement : pendant 1 an, le vendeur est tenu de procéder aux travaux nécessaires pour remédier à tout défaut de conformité ou vice caché.

  • La garantie biennale : aussi appelée garantie de bon fonctionnement, elle couvre pendant 2 ans tous les équipements non couverts par la garantie décennale (robinetterie, éléments de chauffage, volets électriques, etc.)

  • La garantie décennale : elle couvre, pendant 10 ans à compter de la réception du bien, tous les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, à savoir inhabitable.

Autre avantage de l’achat en VEFA : le logement respecte les normes environnementales les plus récentes, et ne nécessite pas de travaux. Par ailleurs, de nombreux promoteurs proposent aux acquéreurs des options de personnalisation, concernant notamment le revêtement des sols et des murs, mais aussi parfois l’agencement du logement. Chez Sedelka, nos clients peuvent bénéficier des conseils entièrement personnalisés de Julie, notre conseillère décoration.

Acheter en VEFA permet donc d’acquérir un logement tout prêt, à son image, qui ne nécessitera pas de travaux avant plusieurs années, ce qui représente des économies non négligeables.

Enfin, investir dans le neuf permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, comme les frais de notaire réduits, entre 2 et 3 % du prix de vente contre 8 % dans l’ancien, le dispositif de défiscalisation Pinel ou encore, sur accord du maire, l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans.

Comment se passe un achat en VEFA ?

Un achat en VEFA s’effectue en plusieurs étapes, de la signature du contrat de réservation au contrôle de l’achèvement des travaux lors de la livraison du bien.

Le contrat de réservation

Tout d’abord, l’acquéreur d’un logement en VEFA signe avec le vendeur un contrat de réservation. Ce contrat doit contenir un certain nombre d’éléments, dont certains sont obligatoires :

  • La description détaillée du futur logement, à savoir la surface habitable, le nombre de pièces, la localisation dans l’immeuble ou au sein du lotissement et les équipements collectifs mis à disposition ;

  • La qualité de la constructiondans une note technique en annexe du contrat ;

  • Le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision du prix ;

  • La date prévisionnelle de signature du contrat de vente chez le notaire ;

  • Les délais d’exécution des travaux ;

  • Les conditions de renonciation à l’achat et de restitution du dépôt de garantie.

Le promoteur peut, à l’issue de la signature du contrat de réservation, demander à l’acquéreur le versement d’un dépôt de garantie. Il est plafonné à5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai d’1 an, et à 2 % si ce délai est compris entre 1 et 2 ans. Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

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Les travaux de modification

C’est à ce moment qu’il est parfois possible, sur proposition du promoteur, de formuler des demandes de personnalisation, appelées « travaux modificatifs acquéreur ». Ces modifications peuvent être demandées dès la signature du contrat de réservation, ou dans un délai court, le plus souvent d’un mois, fixé par le promoteur.

L’acte de vente

Au moins un mois avant la date de signature, l’acquéreur reçoit le projet de contrat de vente. Le contrat de vente est ensuite signé par l’acquéreur, le vendeur et le notaire. Dès lors, l’acquéreur devient propriétaire du sol et des ouvrages réalisés au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

Le contrat de vente mentionne :

  • Une description détaillée du logement ;
  • Un délai de livraison généralement exprimé en mois ;
  • Le prix total à payer ;
  • L’éventuelle condition suspensive d’obtention du financement par l’acquéreur ;
  • La garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.

Le paiement

Le paiement est échelonné et se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les paiements ne peuvent excéder :

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
  • 70 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire une fois le gros œuvre achevé ;
  • 95 % à l’achèvement des travaux ;
  • Les 5 % restants lors de la livraison, en l’absence de défauts de conformité.

La livraison du logement

Tout d’abord, la réception des travaux s’effectue entre le vendeur et les entrepreneurs. L’acquéreur est par la suite convoqué par le vendeur pour constater l’achèvement des travaux, leur conformité et leur bonne exécution.

Les différentes garanties courent à partir de cette date.

Comment financer un achat en VEFA ?

Pour obtenir un crédit de sa banque, l’acquéreur doit fournir le contrat de réservation et les justificatifs des garanties apportées par le promoteur. Plus la banque sera en mesure de s’assurer que le promoteur est fiable, plus elle sera encline à accorder le prêt demandé.

Par ailleurs, comme pour tout crédit immobilier, la banque étudie la situation financière du futur acquéreur et calcule sa capacité d’emprunt. Si le prêt est accordé, les déblocages des sommes prévues pour les paiements échelonnés sont effectués sur présentation d’une attestation du promoteur, de l’architecte en charge de la supervision des travaux ou du notaire.

Pour éviter à l’acquéreur de commencer à rembourser le prêt avant la livraison du bien, de nombreuses banques offrent une possibilité de remboursement différé, à la remise des clés, avec le paiement des seuls intérêts intercalaires lors de chaque déblocage de fonds. Il est possible, dans certains cas, de décaler également le paiement des intérêts intercalaires.

Comment choisir un logement sur plan ?

En fonction du projet de l’acquéreur, les critères de choix ne seront pas tout à fait les mêmes. En effet, si celui-ci décide d’acheter un appartement en VEFA pour réaliser un investissement locatif, il sera peut-être un peu moins exigeant sur l’orientation du logement, la disposition des pièces… que s’il décide d’y vivre avec sa famille.

Dans tous les cas, la qualité de la construction et l’emplacement sont deux critères à ne pas négliger.

Le promoteur doit être choisi avec soin : il est important de se renseigner sur ses autres programmes en cours ou déjà livrés, sur sa réputation et la situation financière de l’entreprise, mais aussi de prendre le temps de le rencontrer pour s’assurer que la communication est bonne.

Enfin, il convient d’être attentif, lors de la présentation des plans, à différents éléments comme l’emplacement des murs porteurs, la hauteur sous plafond ou encore le sens d’ouverture des portes et des fenêtres.

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Qui peut vendre en VEFA ?

Les ventes en l’état futur d’achèvement sont réalisées par des promoteurs immobiliers, dont les attributions vont de l’étude de marché à la commercialisation des biens. Ils peuvent être mandatés par un maître d’ouvrage ou construire leur propre programme.Lorsqu’ils commercialisent le programme qu’ils ont eux-mêmes conçu, les promoteurs doivent faire preuve d’une grande polyvalence et posséder des compétences très variées.

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