Vente en viager : comment rassurer vos acquéreurs ?

La vente d’un bien immobilier en viager est une transaction qui consiste à transférer le titre de propriété à un acquéreur ou débirentier, en échange du paiement d’un capital appelé bouquet, ainsi que d’une rente viagère versée chaque mois jusqu’au décès de l’ancien propriétaire ou crédirentier. Celui-ci conserve souvent son droit à l’habitation. La vente en viager comporte de nombreux avantages, mais peut aussi soulever des inquiétudes chez les acquéreurs. Voici quelques éléments pour apaiser leurs craintes.

Vente en viager occupé et vente en viager libre

 
Il convient tout d’abord de distinguer deux cas de figure : le viager occupé, qui représente la grande majorité des ventes en viager, et le viager libre.
 
Dans le cas du viager occupé, le propriétaire, appelé crédirentier, cède le titre de propriété, mais conserve le droit d’habitation jusqu’à son décès ou à celui de son conjoint, si le viager a été établi «sur deux têtes». Pour le vendeur, l’opération est intéressante : elle permet de continuer à occuper le bien tout en percevant une rente à vie, qui vient souvent compléter sa retraite. Il continue à payer les charges courantes ainsi que la taxe d’habitation, tandis que l’acquéreur prend en charge les gros travaux et la taxe foncière, sur le modèle du droit locatif.
 
Autre cas de figure : le viager libre. Cette situation est très avantageuse pour l’acquéreur, car elle lui permet de disposer du bien dès l’achat. Il peut l’occuper ou encore le mettre en location pour financer le paiement des rentes avec les loyers perçus. Les viagers libres ne représentent que 5 à 10 % des ventes en viager, et concernent souvent des résidences secondaires ou des petites surfaces qui étaient louées par une tierce personne.

Comment est fixé le prix d’un viager ?

 
Le prix d’un viager comprend le bouquet, c’est-à-dire la somme fixe payée comptant lors de l’achat, et la rente, versée mensuellement jusqu’au décès du vendeur ou de son conjoint.
 
Le bouquet est calculé à partir de la valeur du bien, mais aussi de l’âge du vendeur. Plus celui-ci est jeune, moins le capital fixe à payer est élevé. En revanche, la rente viagère sera plus importante et devra à priori être versée pendant plus longtemps. Le bouquet ne dépasse généralement pas 40 % de la valeur du bien.
 
La formule servant à établir le montant d’une vente viagère est la suivante : le bouquet ou capital est déduit de la valeur du bien, et la différence est versée sous forme de rente mensuelle. La rente est calculée en fonction de l’âge du vendeur, auquel sont appliqués des coefficients diviseurs, également utilisés pour les produits d’assurance. Plus le propriétaire est âgé, plus le coefficient est faible.
 
Si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, l’acquéreur aura payé le bien à sa juste valeur. En revanche, si le vendeur décède avant le terme de l’espérance moyenne de vie, le bien aura été acquis à une valeur inférieure.
 
Lorsqu’il s’agit d’un viager libre, les montants du bouquet et de la rente sont plus élevés, car l’acquéreur bénéficie immédiatement de l’usage des lieux, à la différence d’un viager occupé.
 

Des avantages et une prise de risque modérée

 
L’achat en viager permet à l’acquéreur d’acheter un bien sans recourir à un emprunt immobilier. Le capital fixe à verser lors de la signature ne dépasse pas les 40 % de la valeur totale du bien, et le montant restant est versé progressivement sous forme de rente, le tout sans intérêts bancaires. Cette transaction est donc idéale pour les investisseurs qui ne disposent pas du budget suffisant ou n’ont pas accès à un prêt immobilier.
 
De plus, il est toujours possible de revendre le bien même lorsqu’il est acheté en viager occupé et que le crédirentier est encore en vie. Trois options se présentent alors au vendeur :

• Vendre sans transférer l’obligation de verser la rente : dans ce cas, le paiement de la rente reste à la charge du débirentier. Elle est financée grâce à la somme issue de la vente.
• Vendre en transférant l’obligation de verser la rente : le débirentier et le nouvel acquéreur deviennent solidairement responsables du paiement des rentes. En cas de non-paiement par le nouvel acquéreur, c’est l’ancien propriétaire / débirentier qui sera chargé de régler les impayés.
• Vendre en transférant à un tiers l’obligation de verser la rente : cette option n’est envisageable que si elle a été initialement prévue et mentionnée par une clause lors de l’achat. C’est généralement à une société d’assurance que revient la charge de payer la rente, en échange du versement du capital récupéré lors de la vente.

 
Il est recommandé, lors de l’achat d’un bien en viager, de respecter un écart d’âge d’une génération entre l’acheteur et le vendeur. Si l’acquéreur est trop âgé, il risque de ne pas pouvoir bénéficier suffisamment longtemps de son bien. De plus, il n’est pas conseillé d’avoir une rente à verser lorsque l’on se retrouve soi-même à la retraite.
 
Enfin, la vente en viager est parfois considérée comme amorale, et cet aspect peut bloquer un certain nombre d’acquéreurs. Pourtant, acheter en viager permet de réaliser un bon investissement tout en assurant un confort financier au vendeur : celui-ci perçoit une rente à vie qui lui permet d’améliorer sa retraite, et les gros travaux ainsi que la taxe foncière ne sont plus à sa charge alors même qu’il peut le plus souvent continuer à habiter son bien.
 
Bien réfléchie et discutée en amont, cette transaction immobilière présente des avantages pour les deux parties.