N'attendez plus pour investir dans l'immobilier. Tous les feux sont au vert : les taux baissent, les prix diminuent !

Que faut-il savoir sur le Pinel Plus pour réduire vos impôts et optimiser votre fiscalité ?

La loi Pinel se positionne parmi les mécanismes encourageants à investir dans la location de biens immobiliers en accordant des avantages fiscaux aux acheteurs. Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d'impôt diminuent progressivement. Cependant, afin de maintenir la dynamique d'achat de biens immobiliers destinés à la location, la loi Pinel Plus entre en jeu, garantissant le maintien des déductions fiscales pour les acquisitions répondant aux nouveaux critères d'éligibilité. Qu'il s'agisse de normes environnementales, de niveaux de confort requis, ou encore des zones concernées, vous vous demandez certainement : "Quelles sont les informations essentielles à connaître sur le Pinel + ?" Bénéficiez de notre analyse approfondie dans ce guide complet, réduisez vos impôts et optimisez ainsi votre fiscalité.

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Qu’est-ce que le Pinel + ou Super Pinel ?

Le Pinel Plus, aussi appelé Super Pinel, succède au dispositif Pinel classique. Le dispositif Pinel d’investissement locatif a été modifié par la loi de finances 2021. Dans ce cadre, le Pinel classique intègre une dégressivité des taux de réduction d’impôt depuis le 1er janvier 2023. Pour maintenir le triple enjeu autour de cette loi en faveur du parc locatif, notamment dans certaines zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande, Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement, a annoncé la mise en place du Pinel + à la même période. En effet, le nouveau dispositif va cohabiter avec l’ancien avant de le remplacer totalement.

Pour rappel, le dispositif Pinel a été introduit en 2015 pour répondre à différents besoins :

  • Favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues
  • Développer une offre intermédiaire entre le marché locatif privé et le logement locatif social
  • Encourager l’investissement locatif en octroyant une réduction d’impôt variable selon la durée d’engagement de la location

Les taux de réduction appliqués en Pinel classique étaient les suivants : 12 % pour un engagement de 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans d’engagement locatif. La fin du dispositif était prévue pour 2021. La décision de prolongation de trois ans s’est vue assortie d’une réduction progressive des taux passant respectivement à 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023 puis 9 %, 12 % et 14 % en 2024.

Les investisseurs qui souhaitent bénéficier d’un système de défiscalisation plus intéressant pour leur projet immobilier en 2023 et 2024 peuvent donc prétendre sous conditions au Pinel Plus. Ils conservent ainsi les taux de base du Pinel classique et ne subissent pas l’impact de la baisse des réductions d’impôts.

De Pinel classique à Super Pinel : les conditions qui ne changent pas

Le fonctionnement et les critères principaux du Pinel + sont identiques à ceux du Pinel classique.

Les conditions suivantes restent inchangées :

  • L’acquisition doit concerner un logement neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) situé dans un bâtiment d’habitat collectif
  • L’emplacement géographique du bien doit correspondre à une zone prioritaire éligible au Pinel +, soit les zones A bis, A et B1 (les zones B2 et C sont exclues du dispositif depuis 2018)
  • L’acquéreur doit s’engager sur la mise en location du logement nu sur une durée de 6 ou 9 ans, avec renouvellement possible pour atteindre une période de 12 ans
  • Le bien doit figurer dans le parc locatif dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux pour être loué à usage d’habitation principale
  • Le loyer doit être fixé selon les plafonds en vigueur dans la zone géographique et les locataires sélectionnés ne doivent pas dépasser le barème de ressources, défini selon la zone et la composition du foyer.

Bon à savoir : la zone A bis désigne Paris et sa périphérie qui sont soumis à un marché immobilier très tendu. La zone A fait référence aux grandes villes où la demande immobilière est forte et coïncide avec des loyers très élevés. La zone B1 regroupe quant à elle les agglomérations de plus de 250 000 habitants. Les zones sont susceptibles d’évoluer régulièrement selon la tension du marché immobilier.

Les nouveaux critères d’éligibilité du Pinel Plus

Des normes environnementales plus exigeantes

Le Pinel + se place au service de l’investissement locatif responsable et durable. C’est pourquoi les nouveaux critères d’éligibilité intègrent des normes exigeantes en matière de performance énergétique. En effet, il n’est plus suffisant de respecter la RT2012. Pour être éligibles au Super Pinel, les logements doivent répondre à des critères plus stricts selon leur année d’acquisition, à savoir :

  • Les biens achetés en 2023 sont tenus d’atteindre les performances du jalon 2025 de la norme énergétique RE2020
  • Les biens qui seront achetés neufs en 2024 ou qui entreront en construction en 2024 devront en plus pouvoir présenter un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de catégorie A
  • Les biens dont la construction s’achèvera en 2023 ou en 2024, mais dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 sont tenus au respect des critères environnementaux du label d’État E+C- ainsi qu’à l’obtention d’un DPE classé A
  • Les logements qui seront acquis en 2023 et 2024 et qui ont fait l’objet d’une opération de réhabilitation peuvent également entrer dans le dispositif si le DPE respecte une classe A ou B.

Des critères de confort revisités

C’est une autre nouveauté. Le Pinel + est associé à de nouveaux critères visant à offrir plus de confort aux locataires. Il est notamment question de l’instauration d’une surface habitable minimale définie en fonction du type de bien et du nombre de pièces.

Un espace extérieur privatif s’ajoute à cette réglementation avec lui aussi une surface minimale à respecter qu’il s’agisse de jardins, balcons ou loggias.

Par exemple :

  • Un T1 de 29 m² doit bénéficier d’un espace extérieur de 3 m²
  • Un T3 de 62 m² doit disposer de son espace privatif de 5 m²
  • Un T5 de 96 m² doit comprendre un espace extérieur de 9 m²

Les appartements de trois pièces et plus doivent également disposer d’une ouverture (fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades avec des orientations différentes.

Quels sont les avantages d’un investissement en Pinel Plus ?

Le dispositif Pinel + est plus exigeant que son prédécesseur. Cependant, il présente de nombreux avantages liés à l’investissement dans le parc locatif neuf. L’accès à la propriété dans le cadre d’une VEFA permet en effet de constituer un patrimoine immobilier sur un bien durable. Il n’y a pas de travaux de rénovation énergétique à prévoir à court terme, ce qui assure notamment une véritable plus-value à moyen et long terme.

L’avantage fiscal du Pinel Plus permet d’acheter un bien immobilier sans apport, car le dispositif est reconnu par les banques. Les prestations modernes, l’isolation thermique et acoustique ainsi que le confort de ces logements sont de véritables atouts pour trouver des locataires. Les loyers représentent alors une rentrée d’argent assurée pour participer au financement de l’investissement ou constituer un complément de revenus.

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