Rachat de crédit immobilier : quel est le moment idéal ?
Le rachat de crédit immobilier consiste à bénéficier d’un taux plus bas en faisant racheter son crédit par un autre établissement bancaire, c’est-à-dire en contractant un nouveau prêt. À quel moment cette opération est-elle la plus intéressante ? Quelles conditions doivent être réunies, et comment procéder ?
Quelle est la différence entre un rachat et une renégociation de crédit immobilier ?
Lorsque la conjoncture est favorable et que les taux de crédits immobiliers sont au plus bas, il est possible de renégocier son crédit immobilier pour bénéficier de conditions avantageuses. Dans ce cas, c’est à la banque qui vous a accordé votre crédit de vous faire une nouvelle proposition à un taux inférieur.
Pour que la renégociation de crédit soit financièrement intéressante, il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais engendrés par cette opération. Afin que ceux-ci ne soient pas plus importants que les économies permises par la renégociation du crédit, l’écart de point entre le taux initial et le taux renégocié doit être de 0,5 % au minimum.
Par ailleurs, vous ne devez avoir remboursé que le premier tiers de votre crédit immobilier : les intérêts étant remboursés en début de crédit, renégocier celui-ci plus tardivement risque de ne pas être avantageux.
Reste que la renégociation de crédit n’est pas toujours acceptée par les banques. En cas de refus, vous devrez faire jouer la concurrence et vous adresser à un autre établissement bancaire. Il s’agit dans ce cas d’un rachat de crédit.
Quels sont les frais occasionnés par un rachat de crédit immobilier ?
Les indemnités de remboursement anticipé
Les indemnités de remboursement anticipé, ou IRA, constituent les principaux frais en cas de rachat de crédit. Leur montant ne peut excéder le total des 6 mois d’intérêts à venir au moment de la demande de rachat, et 3 % du capital restant dû.
Pour les prêts signés à partir du 1er juillet 1999, vous pouvez être exonéré des indemnités de remboursement anticipé en cas de vente de votre bien immobilier, justifié par :
· Votre mutation ou la mutation de votre conjoint
· Votre licenciement ou celui de votre conjoint
· Votre décès ou celui de votre conjoint
Attention : dans le cas d’un rachat de crédit immobilier, ces frais sont toutefois rarement négociables en raison de la clause « Exo IRA SRC » (SRC pour « Sauf Rachat Concurrence ») généralement présente sur votre contrat de prêt.
Les frais de garantie et d’assurance
Les frais de garantie sont obligatoires lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, qu’il s’agisse d’un prêt initial ou d’un rachat. Ils représentent entre 0,40 % et 2 % du montant total du prêt.
Si votre garantie actuelle pour le crédit initial était une caution par un établissement, par exemple Crédit Logement, vous récupérez 75 % du montant initialement versé, ce qui vous permet de financer la nouvelle garantie.
Si votre bien est hypothéqué, il vous faudra alors payer les frais de mainlevée d’hypothèque au notaire, soit environ 2 % du montant racheté, ainsi que les frais d’inscription de la nouvelle hypothèque.
Vous devrez également, dans tous les cas, souscrire une nouvelle assurance emprunteur.
Les frais de dossier et de transfert de compte
Ils représentent en moyenne 1 % du montant racheté, mais peuvent être négociés, notamment si vous acceptez de domicilier vos comptes dans votre nouvel établissement bancaire. Les frais de dossier ne sont dus que si votre demande de rachat de crédit est acceptée.
Quand faut-il effectuer un rachat de crédit ?
Compte tenu des frais engendrés par un rachat de crédit, plusieurs conditions doivent être réunies pour que cette opération soit avantageuse.
Tout d’abord, le nombre de mensualités restant à rembourser doit impérativement être supérieur au nombre de mensualités déjà remboursées, car les intérêts sont majoritairement remboursés en début de prêt. Idéalement, vous ne devez avoir remboursé qu’un tiers de la durée du prêt, au maximum la moitié. Au-delà, vous ne seriez pas gagnant, quel que soit le taux du nouveau prêt.
Le montant du capital restant dû doit également être assez important, d’environ 70?000 euros minimum.
Par ailleurs, pour couvrir les frais engendrés par le rachat de crédit, la différence entre les deux taux doit être au moins de 1 %, en ne tenant compte que de la durée restante à rembourser. Par exemple, dans le cas d’un prêt souscrit sur 20 ans, que vous remboursez depuis 5 ans, il faudra tenir compte du taux pratiqué pour un emprunt sur 15 ans.
Sachez que le montant du nouveau prêt pourra être supérieur au capital restant dû, si les indemnités de remboursement anticipé et autres frais sont additionnés au montant emprunté.
Quels sont les avantages du rachat de crédit ?
Le principal avantage du rachat de crédit est de vous permettre de diminuer le coût total du prêt. Grâce à un taux plus bas, vous pouvez choisir de diminuer la durée du prêt en maintenant le même montant pour les mensualités, ou bien de conserver la durée initiale et d’alléger le montant des mensualités.
Un rachat de crédit vous permet également de modifier la garantie. Si vous aviez fait le choix d’hypothéquer votre bien, vous pouvez en profiter pour demander une caution par exemple. C’est également l’occasion de changer d’assurance emprunteur si vous le souhaitez.
Il peut être intéressant de passer par un courtier en rachat de crédit, qui connaît parfaitement le secteur et saura mettre en valeur votre dossier. Vous gagnerez également du temps et de l’énergie en ne vous adressant qu’à un seul interlocuteur.
