Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier ?

Investir dans la pierre, et plus précisément dans l’immobilier locatif, représente une garantie de placement stable. Vous sécurisez ainsi votre patrimoine et vous vous assurez une certaine tranquillité pour votre retraite, même si vous ne disposez pas immédiatement des liquidités nécessaires : l’immobilier permet d’investir à crédit, le recours à un emprunt étant même conseillé pour assurer un meilleur placement. Toutefois, pour réaliser un bon investissement, il convient d’être informé et vigilant. Voici les points à ne pas négliger lors de votre achat.

Investissement locatif : l’importance de l’emplacement

Les villes les plus tendues en termes de marché de l’immobilier ne sont pas les plus rentables. Ainsi, il est plus intéressant d’investir dans un bien situé à Toulouse, Nantes ou Lille qu’à Paris, car le rapport entre le prix d’acquisition et la valeur locative y sera plus avantageux. Quelle que soit la ville choisie, la demande locative doit toutefois être élevée afin de vous assurer que vous pourrez louer et relouer facilement.

Une fois que vous avez retenu la ville, idéalement à proximité de chez vous, il faut vous mettre en quête d’un bien situé dans un quartier attractif. Tout dépend de votre budget : si vous investissez dans un studio, cherchez idéalement un bien situé à proximité d’un campus ou dans le centre d’une ville universitaire bien desservie par les transports en commun. Si en revanche vous optez pour trois pièces ou une maison individuelle, privilégiez la proximité des crèches et des écoles, car vous louerez probablement votre bien à une famille.

Dès l’achat, il est important de penser à la revente. Celle-ci sera d’autant plus facile si votre bien est situé dans une zone recherchée.
 

Les dispositifs de défiscalisation

Loi Pinel ou Denormandie, déficit foncier : il existe plusieurs dispositifs permettant de réduire le montant des impôts d’un propriétaire. Il est important de les connaître pour bien faire ses calculs avant d’investir.

Le dispositif Pinel

Ce dispositif s’applique jusqu’au 31 décembre 2021 dans l’agglomération parisienne, les grandes métropoles et les secteurs tendus. Il n’est en revanche plus d’actualité dans les villes de taille moyenne et les zones rurales.

En résumé, lorsqu’un propriétaire achète un logement neuf et le met en location pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans, il obtient en contrepartie un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement, dans la limite du plafond de 5 500 €/m² et d’un coût d’achat du logement de 300 000 €.

Le dispositif Denormandie

La loi Denormandie s’applique, elle, à l’investissement locatif dans l’ancien. Elle offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel : une réduction d’impôts d’un montant équivalent à 12 % du prix du bien en cas de location pour 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans, avec le même plafond de 5 500 €/m2 et de 300 000 €.

Le logement doit faire l’objet de travaux de rénovation d’au moins 25 % du prix total du bien, et porter sur l’amélioration des performances énergétiques du logement, à hauteur de 30 % minimum, ou bien correspondre à deux de ces cas : changement de chaudière, isolation des murs ou des combles, changement de production d’eau chaude ou isolation des fenêtres.

Le déficit foncier

Très utilisée dans l’ancien, cette astuce n’est pas un dispositif à proprement parler, mais une possibilité qu’il est bon de connaître. Les propriétaires de biens non meublés, mis en location pour une durée minimale de trois ans, dont les charges sont plus importantes que les revenus perçus peuvent sous certaines conditions déduire ce déficit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an pendant deux ans maximum, puis le déduire des revenus fonciers.

Les charges comprennent les charges d’entretien non payées par les locataires, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore les travaux de rénovation, d’amélioration, d’entretien ou de réparation du bien. Le déficit foncier peut donc être utile pour réaliser d’importants travaux de remise en état avant la location.


L’emprunt, plus rentable que l’achat comptant

Même si le futur propriétaire en a la possibilité, l’achat comptant est déconseillé pour réaliser un bon investissement immobilier.
Les taux d’emprunt sont relativement bas, inférieurs au taux de rendement locatif qu’un bien en bon état et disposant d’un bon emplacement peut apporter à son propriétaire. Plus l’apport est faible, plus le rendement locatif augmente, grâce à l’effet de levier du crédit. De plus, en cas de décès de l’emprunteur, c’est l’assurance souscrite qui prendra le relais, permettant aux héritiers de recevoir un bien intégralement remboursé.

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