Location meublée : quels changements en 2023 ?

Vous louez ou envisagez de mettre en location un logement meublé ? Plusieurs changements interviennent en 2023, de la revalorisation des seuils du régime micro-BIC à l’interdiction de location des passoires thermiques les plus énergivores.

Revalorisation des seuils du régime micro-BIC

La location meublée est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale. Lorsque vous réalisez un investissement locatif et décidez de louer ce logement meublé, les loyers perçus ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Selon les revenus locatifs perçus au cours de l’année, deux régimes fiscaux s’appliquent : le régime du micro-BIC ou, au-dessus d’un certain seuil, le régime réel. Ce seuil, indexé sur l’inflation, est revalorisé de 5,4 % en 2023. L’actualisation des seuils du micro-BIC intervient automatiquement tous les 3 ans, comme le prévoit le Code général des impôts.

Le nouveau seuil s’appliquera sur les loyers perçus en 2023 et à déclarer en 2024. Les loueurs en meublé passeront automatiquement au régime réel à partir de 77 700 euros de loyers perçus en 2023, contre 72 600 euros en 2022. Les loueurs percevant moins de 77 700 euros de revenus locatifs ont le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Pour les meublés de tourisme classés, le seuil va passer de 176 200 euros en 2022 à 188 700 euros en 2023.

Le régime réel est considéré comme plus intéressant durant les premières années de mise en location, car il permet de déduire des loyers perçus diverses charges comme les frais d’entretien, les frais de notaire, les impôts locaux ou encore les intérêts d’emprunt.

En revanche, lorsque le prêt immobilier est remboursé, que l’amortissement du mobilier et des locaux est achevé et que les charges déductibles sont inférieures à 50 % des recettes, le régime micro-BIC est plus intéressant. Il n’offre pas la possibilité de déduire des charges, mais permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Passoires thermiques « G + »

Depuis le 1er janvier 2023, les locations, meublées ou nues, les plus énergivores n’ont plus le droit d’être relouées. Il s’agit des logements dits « G + », dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m2 exprimée en énergie finale par an.

Cette interdiction ne concerne pas les baux en cours ni les locations saisonnières. Toutefois, Olivier Klein, le ministre délégué à la Ville et au Logement, avait annoncé en fin d’année dernière sa volonté d’étendre cette interdiction aux meublés de tourisme les plus énergivores.

Les logements dits « G + » ne doivent pas être confondus avec les logements classés G d’après le diagnostic de performance énergétique (DPE). En effet, l’étiquette énergie est attribué en fonction de la consommation d’énergie primaire, plus élevée que la consommation d’énergie finale. Par conséquent, un logement classé G, avec une consommation de 500 kWh/m2/an d’énergie primaire, peut encore être mis en location. À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G seront cependant eux aussi visés par cette interdiction.

Les loueurs en meublé peuvent prétendre aux mêmes aides que les bailleurs de locations vides pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. En revanche, le régime fiscal de la location meublée étant déjà plus avantageux que celui de la location nue, les loueurs en meublé ne peuvent bénéficier du relèvement du plafond du déficit foncier imputable au revenu. Cette récente mesure a pour but de mieux équilibrer les avantages fiscaux de chacun des régimes.

Une nouvelle procédure pour déclarer son activité

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), de même que les loueurs en meublé professionnels (LMP), disposent de 15 jours à compter du début de leur activité pour la déclarer.

Jusqu’ici, la démarche se faisait sur le portail Infogreffe ; elle doit désormais être réalisée via le guichet électronique des formalités d'entreprises, ou guichet unique, dont l’opérateur désigné par l’État est l’Institut national de la propriété industrielle (INPI).

Lors de cette déclaration d’activité, le loueur en meublé choisit son régime d’imposition et obtient ensuite un numéro SIRET. Il doit également signaler sur le guichet unique tout changement ou cessation d’activité.

La déclaration d’occupation du logement meublé

Depuis le 1er janvier 2023, les loueurs en meublé, et plus généralement tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, doivent déclarer les logements en leur possession ainsi que l’identité des occupants et la période d’occupation si les logements sont en location.

Cette démarche doit être réalisée avant le 1er juillet 2023 sur le site impots.gouv.fr, dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers ». S’il s’agit d’un meublé touristique, le bailleur doit renseigner la date de début d’activité de location saisonnière, les modalités de gestion (recours ou non à un gestionnaire), son numéro SIREN et, le cas échéant, celui du gestionnaire.

Quel que soit le type de location (vide ou meublée, saisonnière ou non), la déclaration du montant du loyer est pour l’instant facultative. Cette nouvelle obligation résulte de la suppression définitive, depuis le 1er janvier 2023, de la taxe d’habitation sur les résidences principales.