L’accessibilité des logements neufs pour les personnes handicapées

370 000 personnes utilisent en France un fauteuil roulant, et 850 000 ont une mobilité réduite. Les logements neufs répondent à des obligations strictes d’accessibilité, que ses habitants ou visiteurs soient atteints d’un handicap moteur ou sensoriel. Quelles sont ces normes ? Dans quels cas précis s’appliquent-elles ?

Qu'est-ce qu'un logement accessible ?

Les critères d’accessibilité

Un logement est considéré comme accessible dès lors qu’il permet à une personne handicapée, qu’elle soit habitante ou en visite, « de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer », comme le mentionne l’article R*111-18-1 du Code de la construction et de l’habitation. Un visiteur ou habitant d’un logement considéré comme accessible doit pouvoir accéder à ce logement et en faire usage comme tous les autres habitants.

L’accessibilité englobe ainsi différents éléments extérieurs :

les cheminements extérieurs
le stationnement des véhicules
les conditions d’accès aux bâtiments
la circulation intérieure des parties communes
les portes et les sas des parties communes
les revêtements des parois des parties communes
les équipements des parties communes, notamment les dispositifs d’information et d’éclairage

Pour ce qui est de l’intérieur, un logement accessible doit notamment répondre à ces obligations :

les circulations intérieures doivent être d’une largeur minimale de 90 cm ;
la porte d’entrée doit respecter une longueur minimale d’espace de manœuvre, à savoir 1,70 m si la porte s’ouvre en poussant et 2,20 m si la porte s’ouvre en tirant ;
les poignées doivent être accessibles que la personne soit assise ou debout, de même que les prises électriques et les dispositifs de manœuvre des fenêtres et volets ;
la chambre, la cuisine, la salle d’eau, les toilettes doivent respecter des dimensions précises afin de permettre le passage d’un fauteuil roulant.

Sont également concernés les locaux collectifs, les celliers et les caves. C’est le ministre chargé de la construction qui fixe les différentes obligations d’accessibilité par arrêté.

La différence entre un logement accessible et un logement adapté

Un logement adapté, contrairement à un logement accessible, prend en compte les exigences spécifiques de chaque personne handicapée. Il est adapté à ses besoins personnels, sans forcément respecter les normes réglementaires d’accessibilité.

Quels sont les logements concernés par l’obligation d’accessibilité et d’évolutivité ?

Obligation d’accessibilité

Seuls les logements neufs sont soumis à des obligations d’accessibilité.

Les maisons individuelles ne sont concernées par cette obligation que si elles sont destinées à être louées ou vendues.

Dans les bâtiments d’habitation collectifs, 20 % des logements, situés en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur, doivent répondre aux obligations d’accessibilité, comme le précise l'article 64 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN) et le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019. Les autres logements des bâtiments d’habitation collectifs neufs doivent être évolutifs.

Obligation d’évolutivité

Tous les logements construits dans des bâtiments d’habitation collectifs neufs doivent donc être évolutifs.

Pour être considéré comme évolutif, un logement doit répondre à deux obligations :

Une personne en fauteuil roulant doit à minima pouvoir y accéder, circuler dans le salon et utiliser les WC.
Le logement peut être rendu accessible par la réalisation de travaux simples.

La loi définit précisément ce qui est entendu par l’appellation « travaux simples ». Pour être considérés comme tels, ces travaux ne doivent pas :

avoir d’incidence sur les éléments de structure de l’appartement ;
nécessiter d’intervention sur les alimentations en fluide, les chutes d’eau et les réseaux aérauliques situés à l’intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
impliquer des modifications sur les canalisations d’évacuation d’eau, d’alimentation en eau ou d’alimentation de gaz qui nécessiteraient d’intervenir sur les éléments de structure ;
entraîner le déplacement du tableau électrique du logement ;
porter sur les entrées d’air.

Ces travaux sont à la charge du propriétaire ou du bailleur souhaitant un logement répondant aux normes d’accessibilité.

Le cas spécifique des travaux dans un bâtiment d’habitation collectif déjà existant

Si le cadre réglementaire s’applique uniquement aux logements neufs, il existe toutefois une exception : lorsque les travaux effectués dans un bâtiment d’habitation collectif déjà existant concernent la modification, l’extension ou la création d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment et que le montant de ces travaux est supérieur ou égal à 80 % de la valeur du bâtiment, plusieurs zones doivent obligatoirement être rendues accessibles.

Il s’agit :

des logements où sont réalisés ces travaux, s’ils sont desservis par un ascenseur ou susceptibles de l’être, ou encore s’ils sont situés en rez-de-chaussée ;
des places de stationnement, des celliers et des caves où sont réalisés ces travaux ;
des parties communes, intérieures et extérieures, même si elles ne se sont pas concernées par les travaux.

La vente sur plan : des modifications possibles à la demande de l’acheteur

Dans le cas de la vente sur plan d’un logement dans un bâtiment d’habitation collectif dont la construction n’a pas encore commencé, des travaux sont possibles, à la demande de l’acheteur, pour rendre son logement accessible. On parle dans ce cas de travaux modificatifs de l’acquéreur, ou TMA.

Seul un appartement dans l’obligation de respecter les normes d’accessibilité, c’est-à-dire un logement situé en rez-de-chaussée ou desservi par un ascenseur, peut voir son plan modifié à la demande de l’acquéreur.

Ces modifications de plan sont possibles à condition qu’elles respectent les conditions suivantes :

la demande doit venir de l’acquéreur ;
un contrat de travaux modificatifs doit être signé entre l’acquéreur et le promoteur immobilier ;
les modifications de plan ne doivent pas empêcher l’accessibilité du logement pour un visiteur handicapé : celui-ci doit pouvoir entrer, circuler dans le séjour et ressortir ;
des travaux simples doivent suffire à revenir sur ces modifications de plan ;
le plan du logement avant les travaux de modification et le plan du logement après les travaux de modification doivent être conservés et annexés au contrat de travaux modificatifs signé entre l’acquéreur et le promoteur, voire à l’acte de vente si le contrat est signé avant celui-ci.