Tout savoir sur le rachat de crédit immobilier

Si vous avez souscrit un prêt immobilier il y a quelques mois ou quelques années, il peut être tentant de procéder à un rachat de crédit pour profiter de la baisse des taux d’intérêt. Comment procéder ? Quelles sont les conditions essentielles pour que le rachat de votre crédit immobilier vous soit vraiment profitable ? Nous vous expliquons tout.

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Comment fonctionne le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter votre crédit par une banque concurrente, dans le but de bénéficier d’un taux plus bas et de réaliser des économies. Cette opération est différente de la renégociation d’un crédit immobilier, qui s’effectue auprès de votre banque actuelle.

Le rachat de crédit immobilier peut donc être envisagé après un éventuel refus de renégociation, ou en première intention si le taux proposé par une banque concurrente est beaucoup plus attractif.

Quand procéder à un rachat de crédit immobilier ?

Il est très important de choisir le bon moment pour le rachat de votre crédit immobilier afin qu’il vous permette de réaliser des économies.

Lorsque vous commencez à rembourser votre crédit, la part des intérêts payés est plus importante que celle du capital. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, plus vous avancez dans le remboursement, moins vous payez d’intérêts et plus vous amortissez votre capital.

Le rachat de crédit immobilier permet de réaliser des économies en bénéficiant d’une réduction du taux d’intérêt. Par conséquent, plus vous êtes proche de la fin du remboursement de votre crédit, moins l’opération est intéressante.

Voici les principales conditions pour que le rachat de crédit vous soit profitable :

  • La durée restante du crédit ne doit pas être inférieure à la durée déjà écoulée. Idéalement, vous devez en être au premier tiers de votre remboursement, en gardant toutefois à l’esprit que généralement, un crédit immobilier ne peut pas être racheté moins d’un an après avoir été souscrit ;
  • Le nouveau taux obtenu doit être inférieur de 0,8 à 1 point au taux précédent si vous êtes dans le premier tiers de remboursement de votre crédit. Si vous êtes déjà à la moitié de la durée de votre prêt, le rachat de crédit ne sera intéressant que si l’écart entre le précédent taux et le nouveau est au minimum de 2 points ;
  • Il doit vous rester plus de 50 000 euros à rembourser, mais l’opération sera encore plus avantageuse si le capital restant dû est supérieur à 70 000 euros.

Par ailleurs, si vos revenus ont augmenté depuis la signature de votre crédit immobilier, vous aurez la possibilité, outre le fait de payer moins d’intérêts, d’augmenter vos mensualités et de réduire la durée de remboursement de votre prêt.

Enfin, même si vous êtes déjà à un stade relativement avancé du remboursement de votre prêt, le rachat de crédit peut tout de même s’avérer intéressant en raison des économies réalisées sur l’assurance emprunteur. Moins le montant du crédit est élevé, plus le prix de l’assurance est bas. Ainsi, vous économiserez moins en intérêts, mais davantage en frais d’assurance.

Quels frais pour un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier entraîne des frais qu’il est indispensable de prendre en compte dans vos calculs pour que l’opération soit réellement avantageuse.

Tout d’abord, il vous faut prévoir les indemnités de remboursement anticipé, facturées par la banque que vous quittez. Même s’il existe des exonérations possibles, elles ne s’appliquent pas au rachat de crédit, mais uniquement en cas de cessation forcée de votre activité professionnelle ou de celle de votre conjoint, de décès d’un des deux membres du couple en cas d’emprunt à deux, ou encore de vente du logement suite à une mutation.

En revanche, le montant des indemnités de remboursement anticipé est encadré par l’Etat. Les indemnités ne peuvent pas être supérieures à 6 mois d’intérêts sur le capital restant dû au taux moyen du prêt, et à 3 % du capital restant dû.

S’ajoutent aux indemnités de remboursement anticipé les frais liés à la nouvelle garantie, obligatoire puisque vous effectuez un nouveau prêt. Si vous disposez d’une caution de type Crédit Logement, vous pouvez récupérer 75 % du fonds mutuel de garantie, payé lors de la signature de votre premier crédit immobilier, pour payer la nouvelle garantie. Vous devez prévoir environ 1,5 % du capital en ce qui concerne les frais de la nouvelle garantie.

Vous devrez également payer à la banque que vous quittez des frais pour résilier votre ancienne garantie. Par ailleurs, si votre crédit immobilier était garanti par une hypothèque, il vous faudra régler des frais de notaire pour la mainlevée d’hypothèque, équivalant à 2 % du capital racheté.

Enfin, vous aurez à régler des frais de dossier, dont le montant s’élève généralement à 1 % du montant emprunté. Ces frais sont négociables, surtout si vous avez un dossier solide. Prévoyez tout de même d’ouvrir un compte bancaire auprès de votre nouvelle banque, qui vous le demandera certainement. Les frais d’ouverture de compte sont donc également à prendre en compte, même s’ils sont minimes au regard des autres frais.

Quelle banque choisir pour un rachat de crédit immobilier ?

De nombreuses banques proposent le rachat de crédit immobilier. L’offre est donc conséquente et il peut être difficile de s’y retrouver.

À titre d’exemple, la Banque Postale propose le rachat de crédit immobilier, de même que le Crédit Agricole Centre Est. A contrario, la Caisse d’Épargne et le Crédit Mutuel ne proposent pas ce type d’opération.

Pour bien faire votre choix, vous pouvez commencer par opérer un premier tri entre les banques généralistes, qui s’adressent à toutes les professions, et les banques spécialisées, ciblant spécifiquement les fonctionnaires, les artisans ou encore les professions libérales.

Si votre profession entre dans le champ de compétences de l’une de ces banques, il peut être judicieux de recourir à une banque spécialisée pour effectuer le rachat de votre crédit : vous bénéficierez de conseils ciblés, adaptés aux spécificités de votre activité professionnelle.

Quel que soit votre choix, il est important que vous fassiez une première étude de marché en utilisant un comparateur en ligne et en effectuant plusieurs simulations pour repérer l’offre la plus adaptée. Vous pouvez également faire appel à un courtier spécialisé en rachat de crédit immobilier : il vous aidera à bénéficier du meilleur taux existant.

Comment obtenir un rachat de crédit immobilier facilement ?

Les critères exigés par les banques pour un rachat de crédit sont relativement semblables à ceux exigés pour un premier crédit immobilier, avec néanmoins un peu plus de souplesse. Par conséquent, plus votre situation est stable et plus vos comptes sont rigoureusement tenus, plus vous aurez de chance d’obtenir un accord et un taux intéressant.

Faites preuve de transparence, et constituez un dossier complet pour rassurer l’établissement bancaire sollicité. Votre dossier devra notamment contenir les documents suivants :

  • Les documents liés à votre état civil et à votre situation personnelle : pièce d’identité, livret de famille ou de mariage, contrat de PACS, justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
  • Les documents liés à votre situation financière : 3 dernières fiches de paie, contrat de travail mentionnant votre date d’embauche dans l’entreprise, 3 derniers bilans comptables pour les travailleurs indépendants, 2 derniers avis d’imposition, copie de l’acte d’achat, 3 derniers relevés bancaires ;
  • Les documents liés à votre crédit : votre contrat de prêt et le tableau d’amortissement de votre crédit immobilier.

Il vous faudra également prouver votre capacité à épargner. De plus, votre nouvelle banque appréciera que vous soyez resté fidèle à votre précédent établissement bancaire plusieurs années durant.

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