Quand et comment se lancer dans l’investissement locatif immobilier avec succès

Si vous envisagez de vous lancer dans un investissement financier durable dans l'immobilier, le patrimoine bâti offre de nombreuses opportunités, que ce soit pour réaliser une plus-value à la revente, transmettre un bien à ses enfants ou s'assurer un complément de revenu à la retraite. Toutefois, la rentabilité doit être au cœur de votre démarche. Il est indispensable de définir une stratégie solide, surtout si vous êtes un investisseur novice, en tenant compte à la fois des aspects financiers, des caractéristiques du bien et de sa gestion. Dans ce guide, découvrez nos conseils et recommandations clés pour aborder votre investissement locatif avec succès.

En quoi consiste l'investissement locatif immobilier ?

L’investissement locatif est considéré comme une opération patrimoniale. Ces mouvements financiers reposent sur un actif tangible, à la différence des actions par exemple. Autrement dit, il est question d’acquérir un bien immobilier en vue de le louer. Le logement peut faire l’objet d’un bail meublé ou vide. Chacun de ces choix a des avantages et des inconvénients, ainsi que des conséquences directes sur l’imposition.

L’investissement locatif concerne généralement les locaux à usage d’habitation, mais il peut aussi s’agir de s’engager dans l’acquisition de parkings, de bureaux, de bâtiments commerciaux…

Quel est votre objectif ?

Pour définir le bon angle d’approche et prendre les bonnes décisions, il est essentiel de définir une stratégie d’investissement. Celle-ci va dépendre de votre objectif initial :

• Est-ce que vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour réduire vos impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation ?
• Est-ce qu’il est plutôt question de vous garantir une rente à long terme grâce aux loyers perçus ?
• Est-ce que vous désirez vous constituer un patrimoine familial ou loger vos enfants ?

Une fois cet objectif clairement défini, vous pouvez vous confronter à la réalité du marché locatif, à la rentabilité et aux risques (notamment la vacance locative). Puis vous pourrez vous lancer dans la recherche du meilleur financement selon votre situation, réfléchir au type de bien à privilégier, au mode de gestion…

Définissez votre capacité d'emprunt avant de vous lancer

Selon le type de logement, du petit studio au grand T5, le montant nécessaire à votre investissement locatif sera différent. Ainsi, il est possible de réaliser cette opération financière même avec de petits moyens. De même, vous pouvez envisager l’achat de parts dans une SCI pour investir à plusieurs.

Pour mobiliser un crédit immobilier, vous devez prendre en compte différents éléments, notamment :

• Votre épargne disponible : elle permet de constituer un apport qui s’élève généralement à 10 % du coût du bien pour financer les frais de notaires et les frais d’agence. Dans le cas d’un investissement locatif, les établissements bancaires apprécient que vous disposiez d’une épargne résiduelle afin de pallier d’éventuels travaux ou loyers impayés.
• Votre taux d’endettement global : il ne doit pas dépasser 35 %, en comptant les assurances et la mensualité de votre résidence principale.
• Les revenus prévus par les loyers à hauteur de 70 % : les banques appliquent un pourcentage de 30 % représentant les charges locatives dans le calcul des rentes liées à la location.

Il est conseillé d’élaborer un business plan. Ce document vous permet de détailler tous les éléments de votre placement immobilier. Cette étude portera notamment sur la demande locative, le rendement des loyers, les charges, votre bilan patrimonial, vos apports personnels… Ce qui va rassurer la banque au moment de la négociation du prêt.

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, gardez à l'esprit que sa réussite dépend de sa rentabilité. Il est donc primordial de choisir soigneusement le bien immobilier et son emplacement, sans précipitation.

Les critères pour choisir le bon logement pour votre investissement locatif

L'emplacement et la surface

Le choix de l’emplacement du bien va dépendre du type de location que vous souhaitez mettre en place. Si vous voulez proposer un bail étudiant, le studio doit être situé à proximité des campus et des transports en commun. Il est par ailleurs admis que les petites surfaces ont une meilleure rentabilité au mètre carré. Cependant, les changements de locataires sont plus fréquents.

Inversement, pour louer à une famille, il est préférable de choisir un quartier doté d’infrastructures qui facilitent la vie des parents : aires de jeux, crèches, écoles... Le rendement locatif des grandes surfaces est généralement plus bas, mais les contrats durent plus longtemps, limitant le risque de vacance locative.

Neuf ou ancien

Acheter un bien immobilier neuf représente un investissement supérieur de 15 à 30 % par rapport à l’acquisition d’un logement ancien. Cependant, cette différence de coût initial est largement rentabilisée sur le long terme.

En effet, les constructions neuves bénéficient des dernières normes en matière de performance énergétique. Un bâtiment qui sort de terre avec un DPE classé A offre une bien meilleure isolation thermique aux futurs locataires. Un atout pour attirer des candidats dans un contexte de hausse des prix de l’énergie, sans aucuns travaux de rénovation à prévoir pour les investisseurs.

Par ailleurs, votre logement neuf bénéficie de la garantie décennale et d’une assurance dommage ouvrage. Cela vous assure de ne pas avoir gros travaux pendant minimum 10 ans.

D’autre part, certains programmes neufs sont éligibles aux dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel Plus.

Vide ou meublé : quelle est la fiscalité applicable ?

Tout comme le choix de l’emplacement et de la surface, un logement vide et un logement meublé ne s’adressent pas au même public. Le premier est plutôt destiné à un emménagement durable, alors que le second se prête à des situations temporaires comme les années d’études ou une mutation professionnelle.

La location meublée non professionnelle est soumise à la législation en ce qui concerne la liste des équipements et du mobilier obligatoire. Elle dispose également d’une fiscalité particulière. Les encaissements locatifs relèvent alors des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) avec la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux, à savoir le régime micro-BIC ou le régime réel BIC.

Les loyers perçus dans le cadre d’une location vide sont quant à eux assimilés à la catégorie d’imposition des revenus fonciers avec également le choix entre : le régime micro-foncier et le régime réel.