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Tout comprendre sur l’investissement locatif

L’investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien et en tirer profit en le louant. Cela permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier de défiscalisation dans certains cas. Professionnels comme particuliers peuvent investir dans des biens immobiliers, en vue de les mettre en location. Zoom sur l’investissement locatif : comment réussir votre projet ?
 
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Vers quel type de logement se tourner ?

Pour que l’opération soit rentable, il convient au préalable de bien choisir le bien dans lequel vous souhaitez investir. Pour cela, une étude de marché réalisée par vos soins ou un professionnel sera très utile.

Les studios et T1

Sachez que dans les grandes villes, les petites surfaces inférieures à 40 m² sont les plus rentables. En effet, le centre-ville attire souvent les étudiants et les jeunes. Ce type de logement est donc très prisé. Les studios sont de très bons produits pour l’investissement locatif, la forte demande dans les grandes villes permet d’avoir un taux d’occupation optimal. Les loyers au m² sont également plus élevés. Toutefois, le taux de turnover est important au sein de ces logements.

Les T2 et les T3

Les T2 et T3 ont un rendement annuel plus faible que les studios. Cependant, le turnover est moins élevé et les dégradations généralement moins importantes. Les locataires friands de ces surfaces sont les jeunes couples, les personnes âgées et les petites familles. Sur le long terme, le risque d’impayés est moins élevé. Toutefois, le prix d’achat est plus onéreux et la demande locative peut être moins forte en fonction du lieu où est implanté le bien.
 
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Les T4 et plus

Il s’agit des biens pour lesquels le taux de rotation des locataires est le moins important. Ce sont des biens onéreux et le rendement brut annuel moyen est moins élevé que pour un studio. La demande locative est également moins forte. La plupart du temps visés par les familles et les couples, les impayés sont moins fréquents. Il est aussi possible de louer ce type de bien sur le modèle de la colocation, cela permet de tirer profit de plusieurs loyers.


Choisir un bien neuf ou ancien ?

Les deux options sont intéressantes à leur échelle. Acheter un logement neuf reviendra inévitablement plus cher qu’un logement ancien. Les normes de sécurité et de consommation énergétique seront à jour, séduisant de plus en plus d’acheteurs. Il n’y aura pas de travaux à prévoir, le locataire pourra s’y installer rapidement. Les prix des loyers sont aussi généralement plus élevés que dans l’ancien. Puis, en achetant dans le neuf, les frais de notaires sont réduits (environ de 2 à 3 %).
 
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A contrario, acheter dans l’ancien peut être avantageux aussi bien au niveau du prix qu’au niveau des surfaces. En effet, vous pouvez proposer un bien atypique et/ou près des centres-villes historiques, chose plus rare avec des biens neufs. Les pièces des logements anciens sont généralement plus grandes que celles des nouveaux logements. En revanche, il se peut que des travaux soient à prévoir, auquel cas, le prix final peut être équivalent, voire même dépasser celui d’un logement neuf. En fonction de la nature des travaux, ceux-ci peuvent être déductibles des impôts. Sachez aussi que les frais de notaires sont plus élevés, de l’ordre de 7 à 8 %.

Le dispositif Pinel pour le neuf

Le dispositif Pinel a été reconduit pour une durée de 4 ans. Cela signifie que les investisseurs dans le neuf peuvent bénéficier de réductions d’impôts intéressantes s’ils décident de louer leur bien. Plus la durée de location est importante et plus la réduction d’impôt l’est également : 12 % pour une location sur 6 ans 18 % sur 9 ans 21 % sur 12 ans Attention, ces réductions d’impôts sont plafonnées sur un montant d’achat de 300 000 euros et limitées à 2 par an.


Où investir ?

Bien choisir l’implantation de son bien est essentiel pour que l’investissement locatif soit fructueux. Certaines villes sont plus rentables que d’autres, tout comme certains quartiers. Selon MeilleurAgent.com, les 5 villes les plus attractives pour l’investissement locatif sont :
- Saint-Étienne avec un rendement locatif brut égal à 8,7 %
- Mulhouse (8,6 %)
- Limoges (8,2 %)
- Bourges (7,5 %)
- Béziers (7,3 %)
Ce critère ne doit pas être le seul pris en compte, le dynamisme de la ville joue aussi un rôle prépondérant dans le choix d’un investisseur. Paris reste un excellent pôle pour les investisseurs. Plus de la moitié des habitants sont locataires et 600 000 étudiants foulent les bancs des établissements d’études supérieures chaque année. La demande locative dans la capitale est immense. Le projet du Grand Paris, les écoles privées, l’attrait touristique de la ville... font que le marché de l’immobilier est très tendu. Les potentiels investisseurs ont un véritable coup à jouer.

Investir à l’étranger ?

Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier à l’étranger pour le mettre en location. Les capitales européennes restent très attractives et de bons moyens pour rentabiliser un investissement locatif.
 
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Lisbonne, Madrid, Londres et Amsterdam sont des villes où il fait bon investir. Toutefois, les prix d’achat peuvent être très élevés.


Quel est le rendement d’un investissement locatif ?

Difficile de connaître précisément le rendement d’un investissement locatif. Toutefois, en fonction de 5 critères de choix, à savoir la surface du bien, la balance entre l’offre et la demande, la localisation du bien, son état et le taux de rotation, il est possible d’estimer combien vous rapportera votre investissement. À titre d’information, le rendement locatif annuel brut moyen français est de 5,9 %. Bien sûr, il existe une grande disparité entre les villes : Paris a un rendement estimé à 3,5 %, Strasbourg et Rennes sont à 7 %. Lorsque l’on procède à un investissement locatif, le plus important est le retour sur investissement. Celui-ci comprend la plus-value (ou moins-value) réalisée sur la vente, après l’avoir mis en location sur une période donnée. Les villes dynamiques sont donc bien plus prisées par les investisseurs, afin d’avoir un retour sur investissement plus significatif.


Réussir son investissement locatif

L’investisseur doit prendre en compte le rendement et la plus-value pour être certain d’y gagner in fine. Les villes actives sont le meilleur endroit où investir, notamment dans les quartiers les plus populaires. Il est primordial de connaître le marché en se tenant informé et/ou en faisant appel à un professionnel. L’immobilier est un secteur où l’anticipation et la veille permanente sont de rigueur pour éviter les fausses notes.
 
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Les taux d’emprunts sont actuellement favorables à l’achat dans l’immobilier. Depuis 20 ans, ils n’ont jamais été aussi bas. Faites bien vos calculs ! Les petites surfaces ou au contraire les très grandes sont les plus intéressantes. Pour les premières, si la ville est dynamique et étudiante, la demande sera plus grande que l’offre, de quoi être certain de louer votre bien. Pour les grands habitats, la colocation sera également salvatrice. Plusieurs baux et donc plusieurs loyers pour un même bien sont gage de prospérité. Veillez à bien choisir vos locataires de façon à éviter les risques d’impayés. Pour être plus serein, vous pouvez opter pour une assurance vous dédommageant en cas de manquement de leur part.

 

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