Travaux et déco : quels sont les droits de mon locataire ?

Si le locataire est en droit de réaliser de petits travaux de décoration ou d’aménagement, il ne peut en revanche, sans accord du propriétaire, se lancer dans des travaux de transformation du bien loué. Toutefois, la différence entre travaux d’aménagement et de transformation n’est pas toujours évidente à déterminer. Que dit la loi?? Que faire si le locataire a outrepassé ses droits??

Les obligations du locataire

 
La loi du 6 juillet 1989 fixe le cadre réglementaire des obligations du locataire. Celui-ci s’engage notamment à prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés dans le bail et à effectuer les petites réparations, sauf si celles-ci sont liées à la vétusté, à un cas de force majeure ou à un vice de construction par exemple.
 
Il est aussi dans l’obligation de permettre le bon déroulement des travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble, à l’initiative du propriétaire ou de la copropriété, ainsi que celui des travaux réalisés en vue de maintenir en état ou d’entretenir les locaux.
 
La loi précise que le locataire ne peut transformer le lieu ou les équipements sans l’accord écrit du propriétaire. Si ce point n’est pas respecté, le propriétaire est en droit de réclamer la remise en état des lieux lors du départ du locataire, ou de bénéficier des transformations sans qu’aucune contrepartie ne puisse être demandée par le locataire.
 
Toutefois, la loi ne détaille pas ce que recouvre concrètement la notion de travaux de transformation. C’est donc à la jurisprudence qu’il faut se référer pour faire la distinction entre travaux d’aménagement et travaux de transformation.

Les travaux d’aménagement et de décoration

 
Le rafraîchissement des peintures et le changement de moquette par exemple relèvent de l’aménagement, et ne nécessitent pas l’accord préalable du propriétaire. Même chose pour la pose d’un papier peint, d’une étagère ou de clous pour fixer des tableaux ou des meubles. Ces derniers doivent toutefois être facilement démontables et les trous devront être rebouchés lors du départ du locataire.
 
Toutefois, si le locataire repeint les murs avec une couleur jugée trop originale ou criarde (rouge par exemple), le propriétaire est en droit d’exiger une remise en état lors du départ du locataire, afin de pouvoir relouer son bien facilement. En cas de doute, il est préférable de demander l’autorisation du propriétaire.
 
L’aménagement des combles n’est pas considéré comme une transformation, à condition que les travaux ne nécessitent pas de gros-œuvre. En théorie, le locataire peut donc effectuer cet aménagement sans en avertir son propriétaire. En pratique, il est plus prudent de l’en informer.
 
Enfin, la modification d’usage d’une pièce n’est pas une transformation si elle ne nécessite pas de travaux importants. Par exemple, une chambre peut être transformée en bureau, mais n’a en revanche pas vocation à devenir une cuisine.

Les travaux de transformation

 
Ces travaux peuvent être réalisés par le locataire, mais le propriétaire doit obligatoirement avoir donné son accord au préalable.
 
Ainsi, un locataire ne peut enlever un bidet de la salle de bains, abattre une cloison, couper des arbres dans le jardin ou encore creuser une piscine enterrée qu’à la condition expresse que le propriétaire ait donné son aval, sous la forme d’une autorisation écrite.
 
Certains travaux peuvent être réalisés par le locataire en échange d’une compensation financière, à savoir le plus souvent une réduction sur le loyer. Cela n’a rien d’obligatoire, toutefois pour le propriétaire, l’opération est souvent gagnante, car son bien prend de la valeur sans que les travaux ne lui coûtent trop cher en main d’œuvre. Le remplacement de la porte par une porte blindée ou la pose d’un double-vitrage seront incontestablement des arguments supplémentaires lors de la remise en location du bien.
 
D’une manière générale, la distinction entre travaux d’aménagement et travaux de transformation étant sujette à interprétation, il est recommandé de toujours demander l’accord du propriétaire afin d’éviter tout litige.

Quels recours pour le propriétaire en cas de travaux réalisés sans son accord ?

En cas de travaux de transformation réalisés sans son accord, le propriétaire a, selon la loi du 6 juillet 1989, deux possibilités :
 

• Demander la remise en état aux frais du locataire lors de son départ des lieux.
• Conserver le bénéfice des travaux sans que le locataire ne puisse exiger de contrepartie.

 
En outre, si ces travaux empêchent le bon fonctionnement des équipements ou mettent en jeu la sécurité des lieux, le propriétaire est en droit d’exiger la remise en état immédiate du logement. Encore faut-il que celui-ci en prenne connaissance, car rien n’oblige le locataire à accepter une visite de son propriétaire, à moins qu’une clause prévoyant une visite annuelle du logement ne figure sur le contrat de location. Par principe, il est en effet interdit au propriétaire de pénétrer dans le bien loué sans autorisation du locataire.
 
Toujours est-il que si le propriétaire prend connaissance de travaux de transformation réalisés sans son accord, il est en droit, dans le cadre d’une visite annuelle prévue dans le bail, de venir accompagné d’un huissier pour constater les modifications apportées. Il peut ensuite faire une demande de remise en état immédiate ou à la fin du bail, aux frais du locataire. Si celui-ci refuse, et que le propriétaire estime que les travaux nuisent au logement (en lui faisant perdre de la valeur ou en portant atteinte à la sécurité des équipements et des locaux), il peut alors entamer une procédure en justice auprès du tribunal d’instance.