Bail d’habitation : tout savoir sur la clause résolutoire

En termes juridiques, une clause résolutoire sur un contrat de vente ou de location permet, en cas de manquement de l’une des parties à ses engagements, de résilier ce contrat de plein droit. Dans le cas d’un bail d’habitation, elle permet de résilier le contrat si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, comme le paiement du loyer par exemple. Que recouvre exactement la clause résolutoire d’un bail d’habitation?? Comment le propriétaire peut-il la mettre en œuvre??

Quels sont les motifs d’application de la clause résolutoire ?

La loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, prévoit quatre motifs d’application de la clause résolutoire :

Le défaut de paiement du loyer et/ou des charges
Le non-versement du dépôt de garantie lors de la signature du contrat
L’absence de souscription du locataire à une assurance habitation
Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, entraînant des nuisances constatées par décision de justice.

La clause résolutoire doit expressément mentionner tous ces motifs pour être pleinement applicable, et permettre la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-respect de ces obligations par le locataire.
Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire, c’est le juge du tribunal d’instance qui décidera ou non de résilier le contrat.

La mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement ou non-versement du dépôt de garantie

Que le locataire n’ait pas payé le loyer et/ou les charges, ou qu’il n’ait pas versé le dépôt de garantie, la procédure à suivre est la même pour le bailleur :

Il doit tout d’abord envoyer au locataire une mise en demeure de payer sous 8 jours, envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception.
En l’absence de réponse, le bailleur doit adresser au locataire un commandement de payer, délivré par un huissier. Ce document doit être adressé à chaque titulaire du bail. Si le bien concerné est loué par un couple marié, le commandement doit être adressé à chacun des deux époux même si l’un des deux ne figure pas sur le bail. Le commandement de payer doit également être adressé au garant, au plus tard 15 jours après celui envoyé au locataire. Le coût de cet acte d’huissier est de 130 euros, et il doit être ajouté au montant des impayés. Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer pour s’acquitter des sommes dues.
À l’issue de ce délai de deux mois, si le locataire ou son garant n’ont pas réglé les impayés, le bailleur saisit le tribunal d’instance et un huissier notifie au locataire son assignation à comparaître. Le juge peut alors prononcer la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire, ou lui octroyer un délai de paiement supplémentaire.

La mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Le locataire est dans l’obligation de souscrire une assurance habitation couvrant notamment les risques de dégât des eaux, d’incendie et d’explosion. Il doit fournir une attestation d’assurance lors de la remise des clés, lors du renouvellement du bail et chaque année à la demande du bailleur.

Si le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation, le bailleur dispose de deux options :

Résilier le bail dans le cadre de la clause résolutoire
Souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire, et ajouter le montant des échéances au montant du loyer. Dans ce cas, il renonce à la clause résolutoire.

S’il souhaite résilier le bail, le bailleur doit suivre ces étapes :

Il doit adresser au locataire une mise en demeure de souscrire une assurance habitation sous 8 jours.
En l’absence de réponse, il adresse au locataire via un huissier un commandement de souscrire une assurance habitation. Ce commandement doit obligatoirement reproduire l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 : «?toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.?»
Si le locataire ne s’est pas manifesté à l’issue de ce délai d’un mois, le bailleur peut alors saisir le tribunal d’instance afin qu’un juge prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion.

La mise en œuvre de la clause résolutoire pour troubles du voisinage

Selon l’article 6.1 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de faire cesser les troubles du voisinage provoqués par son locataire. Ainsi, la loi précise : «?après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.?»

Sont considérés comme des troubles du voisinage les nuisances sonores, qu’elles soient diurnes ou nocturnes, mais aussi les nuisances olfactives ou tout autre fait susceptible de causer préjudice à un voisin. Pour que la clause résolutoire puisse être mise en œuvre par le bailleur, ces troubles du voisinage doivent avoir été constatés par une décision de justice. Ce jugement doit être «?passé en force de chose jugée?», c’est-à-dire qu’il n’est plus susceptible d’aucune voie de recours et peut donc être exécuté.

Le bailleur peut, après cette décision, demander à la justice la prononciation de la résiliation du bail. Un huissier délivre alors au locataire un commandement à quitter les lieux sous un délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc strictement encadrée, mais permet au propriétaire d’accélérer les procédures de résiliation de bail et d’expulsion en cas de non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles.