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Tout savoir sur la donation immobilière de son vivant

Une donation immobilière consiste à donner un appartement, une maison, un terrain ou tout autre bien immobilier à ses descendants, sans que ceux-ci aient à attendre l’ouverture du testament. Ils accèdent donc immédiatement à la propriété et bénéficient également d’avantages fiscaux. Comment procéder ? Quel type de donation choisir ? Quels sont les frais et les avantages ? Focus sur ce dispositif aux nombreux avantages.
 

Qu’est-ce qu’une donation immobilière ?

 
Une donation constitue généralement une avance sur héritage et permet de transmettre de son vivant une partie de son patrimoine à ses futurs héritiers. La donation est donc différente de la succession qui, elle, n’a lieu qu’après le décès et implique pour les héritiers le paiement de droits de succession.
La donation immobilière se fait obligatoirement devant un notaire, et elle est irrévocable à partir du moment où le donataire (la personne qui reçoit le don) a exprimé par écrit son acceptation en signant l’acte.

Il existe toutefois trois motifs d’annulation d’une donation :

  • Si le donataire fait preuve d’«ingratitude» envers le donateur (la personne qui fait le don) : ce terme regroupe les atteintes à la vie, délits, injures ou sévices, ainsi que le refus de fournir une aide alimentaire. Toutefois, ce motif ne donne pas lieu à une annulation automatique, mais est soumis à l’appréciation du tribunal.
  • Si le donataire ne respecte pas les charges ou les conditions prévues lors de la donation, comme l’entretien des lieux ou l’interdiction de vendre le bien. Là encore, c’est la justice qui tranchera.
  • Si le donateur a un enfant après la donation. L’annulation de la donation n’est dans ce cas possible que si cette clause a été expressément prévue dans l’acte de donation.

 

Quel type de donation immobilière choisir ?

 

La donation simple

 
La donation simple consiste à donner un bien à l’un des héritiers. Dans le cas d’une donation simple, la valeur du bien immobilier est évaluée lors de la succession et non pas lors de la donation. Si le bien a pris de la valeur et que, lors de la succession, cette somme est supérieure à la part réservée aux autres héritiers, la différence devra être reversée par l’héritier favorisé. Il existe donc un risque financier pour cet héritier.
 

La donation-partage

 
La donation-partage consiste à partager un bien immobilier à parts égales entre tous les héritiers. Dans ce cas, la valeur du bien est estimée et figée lors de la donation, et ne sera pas réévaluée lors de la succession. C’est la solution idéale lorsqu’un donateur a plusieurs enfants, afin d’éviter tout risque de conflit.
 

La donation en démembrement de propriété

 
La propriété peut être démembrée en deux droits :

  • La nue-propriété : il s’agit du droit à disposer d’un bien (à le vendre, à réaliser des travaux ou le détruire par exemple.)
  • L’usufruit : c’est le droit d’utiliser un bien, d’en avoir la jouissance et d’en toucher les revenus.


Il est donc possible de faire une donation :

  • En pleine propriété : le donateur cède donc au donataire à la fois le droit de disposer du bien, de l’utiliser et d’en percevoir les revenus. La donation entraîne le transfert immédiat du titre de propriété.
  • En nue-propriété : dans ce cas, le donateur cède au donataire le droit de disposer du bien, mais pas de l’utiliser. Il peut dans ce cas se réserver l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à percevoir les loyers. La pleine propriété du bien est attribuée au donataire au décès du donateur.

 
La donation de parts sociales via une Société Civile Immobilière

 
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) par les parents leur permet de faire ensuite donation des parts sociales à leurs enfants. Ce type de donation offre plusieurs avantages :

Les droits de donation sont moins élevés, car ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
Une SCI est plus simple à gérer qu’une indivision : les décisions sont prises par les gérants de la SCI et non à l’unanimité.

Le principe d’abattements successifs permet, en effectuant la donation par tranches et sans dépasser le seuil des 100 000 euros tous les 15 ans, d’éviter de régler des taxes ou impôts. Résultat : lors de la succession, les enfants sont déjà propriétaires et il n’y a ni frais de succession ni frais de donation à régler.


Les avantages fiscaux et les frais d’une donation immobilière de son vivant

 
L’abattement pour une donation est fixé à 100?000 euros. Un couple peut effectuer une donation à ses enfants d’un montant maximal de 200 000 euros (100 000 euros par personne) tous les 15 ans, sans qu’il y ait de taxe ou d’impôt à payer sur cette donation. Cet abattement peut s’effectuer en une fois ou en plusieurs tranches, tous les 15 ans.
 
Les donations faites aux petits-enfants bénéficient d’un abattement de 31?865 euros, et celles faites aux arrière-petits-enfants d’un abattement de 5 310 euros. Ces abattements sont cumulables et une même personne peut donc bénéficier, tous les 15 ans et sans avoir à régler de droits de donation, d’une donation de 200 000 euros de ses deux parents, de 127 460 euros de ses quatre grands-parents et de 42?480 de ses huit arrière-grands-parents.
 
Dans tous les cas, le donataire devra s’acquitter des frais de notaire, qui sont basés sur la valeur du bien immobilier, ainsi que la TVA. S’y ajoutent également des frais de publication au bureau des hypothèques dont dépend le bien immobilier : ces frais sont appelés « taxe de publicité foncière ».

 

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