Comment bénéficier du dispositif Pinel en 2021 ?

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel, aussi appelé loi Pinel, a été prorogé en l’état jusqu’au 31 décembre 2022. Il sera également reconduit en 2023 et 2024, avec une réduction progressive des avantages fiscaux auxquels il donne droit. Comment fonctionne le dispositif Pinel 2021 et qui peut en bénéficier ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Tout savoir sur ce dispositif fiscal.

Qu’est-ce que la loi Pinel 2021 ?

Le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement du gouvernement qui l’a mis en place en 2014, est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie en fonction de la durée d’engagement de location du bien. Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt est de :

• 12 % du prix du logement si la durée de location est de 6 ans ;
• 18 % si la durée de location est de 9 ans ;
• 21 % si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 12 ans.

Le prix du logement, qui sert de base au calcul, est le prix d’achat, auquel s’ajoutent les frais et les éventuels coûts des travaux. Le plafond est de 5500 euros / m2 et de 300 000 euros. Il est possible de rattacher plusieurs logements au dispositif Pinel 2021, dans la limite de 2 logements achetés par an.

Quelles sont les nouveautés de la loi Pinel 2021 ?

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements faisant partie d’un bâtiment d’habitation collectif sont encore concernés par la loi Pinel.

Les maisons individuelles n’entrent plus dans le cadre du dispositif, sauf si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2021.

Jusqu’au 31 décembre 2022, hormis cette exclusion des maisons individuelles, le dispositif Pinel reste identique.

En revanche, en 2023 et en 2024, les taux de défiscalisation seront progressivement réduits.

En 2023, le taux de réduction d’impôt sera de :

• 10,5 % pour une période de location de 6 ans ;
• 15 % pour une location de 9 ans ;
• 17,5 % pour une location de 12 ans.

En 2024, les taux seront les suivants :

• 9 % pour une durée de location de 6 ans ;
• 12 % pour une location de 9 ans ;
• 14 % pour une location de 12 ans.

Les logements les plus performants sur le plan énergétique et environnemental, pour lesquels les critères précis doivent encore être précisés, ainsi que les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) conserveront les taux de défiscalisation de 2021 jusqu’en 2024.

Qui peut bénéficier du dispositif Pinel 2021 ?

Le dispositif Pinel est soumis à un certain nombre de critères. Tout d’abord, il s’applique majoritairement aux logements neufs, même si certains logements achetés dans l’ancien peuvent y prétendre. C’est le cas des logements anciens ayant été déclarés inhabitables par un professionnel, puis rénovés par une entreprise qui les a transformés en logements décents et a amélioré leurs performances énergétiques.

Autre critère : le logement doit impérativement être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, à titre de résidence principale. Le locataire peut être un membre de la famille du propriétaire, à condition qu’il ne soit pas rattaché à son foyer fiscal.

À partir de la date d’achèvement du logement, le propriétaire dispose d’un an pour trouver un locataire. Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond, de même que le loyer.

Ces montants varient en fonction des zones. Le dispositif Pinel ne s’applique qu’aux zones tendues, où la demande locative est supérieure à l’offre. Il s’agit des zones Abis, A et B1, c’est-à-dire l’ensemble de l’agglomération parisienne, de nombreuses grandes agglomérations, la partie française de l’agglomération genevoise et la Côte d’Azur.

Enfin, le montant de la somme défiscalisée grâce au dispositif Pinel 2021ne doit pas excéder, cumulé avec d’autres réductions d’impôt, la somme de 10 000 euros.

Les critères à respecter étant nombreux, le gouvernement a mis en place un simulateur permettant de savoir en quelques clics si sa commune est éligible, puis de calculer le montant maximal du loyer, le plafond de ressources du locataire et la réduction d’impôt à laquelle il est possible de prétendre.

Comment s’applique la réduction d’impôt obtenue dans le cadre de la loi Pinel 2021 ?

Dans le cas d’une durée d’engagement de location de 6 ans, en tenant compte du plafond de 5500 euros / m2 et de 300 000 euros, la réduction d’impôt peut atteindre la somme maximale de 36 000 euros, soit 6000 euros par an pendant 6 années consécutives.

Si la durée de la location est de 9 ans, le montant maximal défiscalisé est de 54 000 euros, à raison de 6000 euros par an. Il est possible, dans le cas d’un engagement initial de 6 ans, d’en prolonger la durée pour passer à 9 ans. Dans le sens contraire, les sommes devront être remboursées au Fisc.

Enfin, si la durée d’engagement de location est de 12 ans, la défiscalisation maximale est fixée à 2 % pendant les 9 premières années, soit 6000 euros par an. Le taux est ensuite ramené à 1 %, soit un maximum de 3000 euros par an, pendant les 3 dernières années. Au total, la réduction d’impôt maximale est de 63 000 euros.

Quels sont les avantages et les inconvénients du dispositif Pinel 2021 ?

La loi Pinel offre plusieurs avantages. Tout d’abord, ces avantages sont en premier lieu fiscaux, puisque le dispositif permet de bénéficier de réductions d’impôt non négligeables.

Par ailleurs, le zonage du dispositif Pinel réduit considérablement le risque de vacance locative. Les logements pouvant prétendre à cet avantage fiscal sont impérativement situés dans des zones tendues, où la demande locative est forte en raison de la concentration de la population.

La loi Pinel offre plus de souplesse que le dispositif Duflot, qu’elle a remplacé. Alors que celui-ci imposait une durée d’engagement de location minimale de 9 ans, le dispositif Pinel 2021 offre le choix entre une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il est tout à fait possible, en cours d’engagement, de décider d’en prolonger la durée.

Enfin, la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en louant son bien immobilier à un membre de sa famille est un réel avantage.

Le principal inconvénient du dispositif Pinel 2021 est le plafonnement des loyers, qui a pour conséquence de limiter le rendement locatif du logement.

Le loyer est généralement inférieur de 20 % aux prix du marché. Toutefois, l’avantage fiscal permet de compenser cet écart.