Crise sanitaire : l’investissement immobilier est-il toujours une valeur refuge ?

En ces temps de crise sanitaire et économique, il est légitime de s’interroger sur la pertinence d’un investissement immobilier. Est-ce le bon moment pour investir dans la pierre ? Peut-on encore considérer l’immobilier comme une valeur refuge ?

Quel est l’impact de la crise du Covid-19 sur le marché de l’immobilier ?

Après de longues semaines de confinement, le marché de l’immobilier a rapidement redémarré. Il y a tout d’abord eu un effet de rattrapage : toutes les transactions immobilières ayant été stoppées pendant deux mois, les acheteurs comme les vendeurs ont souhaité conclure au plus vite les opérations engagées avant la crise sanitaire.
 
Les résultats du premier semestre sont encourageants : malgré des crédits un peu plus difficiles à obtenir, les banques privilégiant les investisseurs qui disposent d’un apport, les prix ont augmenté de près de 6,9 % en un an, et de 3,1 % entre le 1er et le 2ème trimestre 2020.
 
En dépit des craintes nourries par ce contexte inédit, la reprise est donc intense et rapide. Non seulement les prix sont à la hausse, mais les nouveaux acquéreurs sont nombreux. Les Français, confinés pendant plusieurs semaines, ont eu le temps de mûrir leurs projets immobiliers, et ne souhaitent désormais plus perdre de temps.
 
En Île-de-France, les prix ont augmenté de 2,4 % sur les trois derniers mois, et de 5,6 % en un an. Les biens sont toujours aussi rares à Paris, ce qui entraîne mécaniquement une hausse des prix. Sur les trois derniers mois, ils ont augmenté de 1,8 % dans la capitale, et de 8,7 % en une année.
 
Tous les signaux sont donc au vert dans le secteur de l’immobilier.
 

L’investissement immobilier, toujours une valeur refuge

Investissement locatif : l’assurance de revenus complémentaires

La France a surmonté plusieurs crises au cours de son histoire, et l’investissement immobilier a su demeurer, malgré les bouleversements économiques, une valeur refuge.
 
Ainsi, en 2008, l’onde de choc de la crise des subprimes a été ressentie à l’échelle internationale, et la France n’a pas été épargnée. Pourtant, les Français ne se sont pas détournés de l’investissement immobilier, et les prix ont augmenté de plus de 12 % entre 2009 et 2011. Sur la seule année 2011, ce ne sont pas moins de 800?000 transactions financières qui ont été réalisées.
 
Tout comme en 2008, les chiffres du secteur de l’immobilier ne semblent pas faiblir en cette période marquée par la pandémie de Covid-19. De nombreux acquéreurs considèrent à juste titre que le contexte est propice à l’investissement locatif, car il permet de s’assurer des revenus complémentaires sûrs en cas de coup dur.
 
Le terme de valeur refuge, initialement utilisé pour l’or à une époque où il était la référence monétaire, désignait à l’origine un placement stable, non impacté par la forte inflation des années 1960 et 1970. Or, si aujourd’hui l’inflation est quasiment inexistante, l’investissement immobilier demeure une valeur refuge, car il offre un bon rendement moyennant une prise de risque minime.
 
Il représente une source de revenus fiable, et a ceci de particulier qu’il répond à un besoin constant de la population : se loger. Avec ou sans crise économique, les Français auront en effet toujours besoin d’un toit au-dessus de la tête.
 

Crédit immobilier : des banques plus exigeantes, mais un maintien des taux bas
 

En revanche, les banques sont désormais beaucoup plus prudentes et exigent des garanties plus élevées, dans un contexte économique incertain. Ainsi, il est désormais quasiment impossible d’emprunter sans apport, et les profils les plus « fragiles » sont rapidement écartés, conformément aux directives de réduction des risques données par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) dès la fin de l’année 2019.
 
Cependant, les taux très bas ne semblent pas prêts de remonter. Ils ont même baissé en juin 2020, de -0,05 à -0,3 % selon les établissements bancaires, les durées de prêt et le profil des emprunteurs. Malgré une légère hausse pendant le confinement, la tendance est donc désormais à la baisse.
 
Par ailleurs, la baisse du taux d’usure, ce plafond qu’il n’est légalement pas possible de dépasser, contribue à maintenir des taux bas dans la durée. Il est de 2,51 % pour les prêts sur plus de 20 ans. Ainsi, un taux de crédit de 1,80 % auquel s’ajoutent la garantie, l’assurance et les frais annexes suffit à dépasser le taux d’usure.
 
Les banques jouent donc la prudence et maintiennent des taux bas, d’autant que le crédit immobilier est toujours pour elles un produit d’appel qui leur permet d’attirer et de fidéliser de nouveaux clients.

Quels sont les investissements immobiliers les plus rentables à l’heure actuelle ?
 

Un bon investissement immobilier est avant tout un investissement offrant une bonne rentabilité. Pour estimer le rendement locatif brut d’un bien, il suffit de procéder au calcul suivant :
 
(Montant du loyer hors charges x 12 mois) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition, c’est-à-dire les frais de notaire et les éventuels travaux avant la mise en location).
 
 
Malgré la crise sanitaire et économique, l’investissement locatif est donc toujours une valeur refuge, à plus forte raison lorsqu’il s’agit d’un investissement sur le long terme.