Immobilier neuf : quels changements en 2023 ?

Chaque nouvelle année apporte son lot d’évolutions législatives et réglementaires. De la nouvelle loi Pinel à la mise en place d’un constat de conformité locative, quels sont les changements dans l’immobilier neuf en 2023 ?

Les évolutions de la loi Pinel

Vous souhaitez investir dans un logement neuf pour le mettre en location ? Vous pouvez encore bénéficier du dispositif Pinel pour obtenir une réduction d’impôt. Le logement doit être loué nu pour une période de 6, 9 ou 12 ans et situé en zone tendue. De plus, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains seuils, et le loyer est plafonné.

Il faut tout de même savoir que la réduction Pinel est désormais réservée aux logements situés dans les bâtiments collectifs.

Si ces critères ne changent pas, les taux de réduction d’impôt diminuent quant à eux progressivement depuis le 1er janvier 2023. Dans le cadre de la loi Pinel classique, les taux sont les suivants :

• Pour une location de 6 ans, le taux est de 10,5 % en 2023, et passera à 9 % en 2024;
• Pour une location de 9 ans, il est de 15 % en 2023, et sera de 12 % en 2024;
• Pour une location de 12 ans, il est de 17,5 % en 2023, et sera de 14 % en 2024.

Avant le 1er janvier 2023, ces taux étaient de 12 % pour une location de 6 ans, de 18 % pour une location de 9 ans et de 21 % pour une location de 12 ans.

Si la loi Pinel classique ne disparaît pas, un nouveau dispositif fait en revanche son apparition : le Pinel +. En réalisant un investissement locatif conforme aux exigences de la loi Pinel +, vous pouvez continuer à bénéficier des taux de réduction d’impôt en vigueur avant le 1er janvier 2023.

Pour cela, le logement neuf devra soit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, soit respecter certains critères de confort et d’usage (surface minimale, espace extérieur, double exposition pour un 3 pièces et plus), ainsi que des critères de performance énergétique.

Fin du dispositif Censi-Bouvard

La loi de finances pour 2023 n’a pas prorogé le dispositif Censi-Bouvard, qui s’est achevé le 31 décembre 2022. Il permettait à toute personne réalisant un investissement locatif dans une résidence de services neuve de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette réduction pouvait atteindre 11 % de la valeur du bien immobilier hors taxe sur 9 ans.

Suppression de la taxe d’habitation

Mise en place en 1974, la taxe d’habitation sur les résidences principales est définitivement supprimée depuis le 1er janvier 2023. Les propriétaires de résidences secondaires sont en revanche toujours concernés par la taxe d’habitation, même s’ils peuvent en être exonérés sous certaines conditions (admission dans un établissement d’accueil spécialisé de type EHPAD par exemple).

Par ailleurs, si le gouvernement avait prévu dès cette année d’autoriser davantage de communes à majorer la taxe d’habitation pour les résidences secondaires, cette mesure a finalement été reportée à 2024. Cette surtaxe pourra atteindre 60 %, et concernera essentiellement des communes situées dans des zones touristiques. Actuellement, ce dispositif peut uniquement être mis en place par 1136 communes situées dans « une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants », où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement.

Le constat de conformité locative

Vous avez acheté un bien neuf pour le mettre en location ? Dans le courant de l’année 2023, un nouveau dispositif sera mis en œuvre : le constat de conformité locative. Ce diagnostic, qui pourra aussi être demandé par le locataire, sera réalisé par un commissaire de justice (huissier ou commissaire-priseur), et attestera de la conformité de votre logement en termes de performance énergétique, de sécurité ou encore de salubrité. En cas de litige, ce document pourra être présenté au tribunal.

Le carnet d’information du logement

Le carnet d’information du logement (CIL) est un nouveau document obligatoire pour :

• Les logements neufs dont la demande de le permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2023;
• Les logements dans lesquels sont réalisés les travaux lorsque ceux-ci font l’objet d’un devis qui est accepté à compter du 1er Janvier 2023 ou, à défaut de devis, lorsque ces travaux débutent à compter du 1er Janvier 2023.

Pour les constructions, ce carnet d’information doit contenir :

• Les plans de surfaces
• Les plans de coupes
• Les plans schémas
• Le descriptif des réseaux d’eaux, d’électricité, de gaz et d’aération du logement
• Une Notice de fonctionnement et d’entretien des ouvrages ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement
• Une liste ainsi que les caractéristiques des matériaux utilisés
• Les documents permettant d’attester la performance énergétique du logement et de connaître les moyens de l’améliorer prévus par les dispositions législatives et règlementaires lorsqu’ils ont été établis

Le CIL doit être établi par le propriétaire du logement et transmis au nouvel acquéreur en cas de vente. Si le logement a été acheté en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement), le maître d’ouvrage remet le CIL au propriétaire au plus tard lors de la livraison du logement.

Le CIL a pour but de faciliter la transmission et le suivi des informations liées à la performance énergétique du logement. Il permet au propriétaire d’avoir une vision plus claire des travaux déjà réalisés, et des améliorations restant à effectuer.

La reconduction du prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2023. Ce prêt, qui vient compléter un crédit immobilier classique, est destiné aux primo-accédants ou aux personnes n’ayant pas été propriétaire de leur résidence principale depuis au moins 2 ans pour l’achat d’une résidence principale neuve.

Il peut aussi permettre de financer en partie une résidence ancienne à rénover en zone rurale, ou une résidence principale vendue par un bailleur social. Les primo-accédants à revenus modestes preneurs de bail réel solidaire peuvent aussi bénéficier du PTZ.

Les conditions d’éligibilité et la prise en compte des ressources restent inchangées en 2023, comme le confirme le décret du 27 décembre 2022.